渠道B7---佑丹奴服裝有限責任公司第二年年度工作總結報告

佑丹奴服裝有限責任公司年度工作總結報告

渠道商B7

佑丹奴服裝有限責任公司成立于201*年1月1日，位于廣東一地，主要經營業(yè)務是銷售服裝，在仿真模擬實習中屬于渠道商，負責與生產商進行合同交易買賣，購買最大銷量的貨物，經過報關，銷往國外市場。產品的消費者位于世界各大洲。公司分設CEO、財務部、生產部、采購部、營銷部和人力資源部，各部門根據工作業(yè)務量，配置相關專業(yè)人員，部門間各盡其職彼此協作，共同完成高度仿真的企業(yè)運作過程。在市場競爭日益激烈的情況下，公司在科學設定的宏觀經濟情況參數下，制定和選擇發(fā)展戰(zhàn)略，樹立核心競爭優(yōu)勢，相互競爭，最終對其經營能力進行綜合評價。公司作為品牌渠道商是連接生產制造商和最終消費者，其產業(yè)鏈價值在于營銷，在于最大程度地挖掘各種產品的區(qū)域市場，擴大市場占有率，增強與生產商的議價能力，并從中謀取最大利潤。

在經過了兩年的運營，公司各項業(yè)務漸入軌道，進入發(fā)展活躍區(qū)，各部門團結合作，公司目標方向明確，公司業(yè)績蒸蒸日上，完成了第二年的戰(zhàn)略目標和指標，面對五大消費市場，公司根據市場變化采取適當的經營策略和廣告投入，將潛在消費市場轉變?yōu)楝F實消費市場，并不斷擴大自身在現實市場的占有率，擴展和穩(wěn)定了了亞洲和澳洲兩大市場，并擁有相對優(yōu)勢。另一方面，公司根據市場預測，進行營銷策劃，確定目標市場，向生產商發(fā)布符合具備生產能力且有競爭力的訂單，控制采購成本和物流成本。公司在這一系列的決策之下，獲得了很大的成功，但也有不足之處�，F將公司第二年度一年來的工作進行總結報告如下：

第一季度，公司通過對總結上一年度的經營報告和財務報告學習，了解了自身的發(fā)展現狀和其他組的競爭情況，調整崗位確定職責，制定公司第二年發(fā)展戰(zhàn)略，制定公司年度經營計劃，編制年度各項業(yè)務與財務預算。第一季度經營數據有：擁有30間中級專營店，其中有20間開在亞洲，10間開在澳洲，另新開10家中級店已投入裝修。成交P3產品35000件，P4產品2201*件，P5產品5000件。原有員工262人，新招聘員工116人。投放品牌廣告：亞洲30萬，澳洲20萬。實現市場占有率：亞洲48%、澳洲35%。

第二季度，公司各業(yè)務穩(wěn)定發(fā)展。第二季度經營數據有：擁有30間中級專營店，其中亞洲有20間，澳洲有10間，新開10家中級店已投入經營，新升級10高級店。成交P3產品17500件，P4產品31835件，P5產品30000件。原有員工262人，上季度招聘員工116人本季度進行培訓，新招聘員工42人。投放品牌廣告：亞洲30萬，澳洲20萬。實現市場占有率：亞洲32%、澳洲25%。

第三季度，公司各部門已經熟練掌握相關的業(yè)務流程，工作效率大大提高，各部門有條不絮的完成日程安排表的工作。第三季度經營數據有：擁有40間中級專營店和10家高檔店，其中亞洲有30間中檔店和10家高檔店，澳洲有10間中檔店。成交P3產品35000件，P4產品37000件，P5產品15000件，P8產品15000件。原有員工378人，上季度招聘員工42人本季度進行培訓，新招聘員工58人。投放品牌廣告：亞洲35萬，澳洲15萬。實現市場占有率：亞洲26%、澳洲17%。

第四季度，公司各部門完成年度末工作，對工作進行總結報告，找出不足，參加學校組織的各職能部門的會議，學習并匯報一年工作及教訓，制定下一年公司年度經營計劃，財務部作財務分析報告。第四季度經營數據有：擁有35間中

級專營店和15家高檔店，其中亞洲有27間中檔店和13家高檔店，澳洲有8間中檔店和2家高檔店。成交P3產品35000件，P4產品37000件，P5產品15000件，P8產品15000件。原有員工420人，上季度招聘員工58人本季度進行培訓，新招聘員工0人。投放品牌廣告：亞洲80萬，澳洲20萬。實現市場占有率：亞洲35%、澳洲21%。

在一年的公司營運中，公司在實現一年的經營計劃的時候，取得了很大的成功，在獲得成功的同時，公司也吸取了很多的經驗教訓，存在的問題有：隨著市場變動，市場預見性不足，易受各種因素影響，上游供應商價格下跌，產品積壓，供大于求，但渠道商市場份額不足，擴張速度低，沒能采取進攻策略，趁早搶占最高點，奪取市場戰(zhàn)略性主導地位，成為市場老大。

針對這些經驗教訓，提出的建議有：

第一，公司制定市場戰(zhàn)略應遵循的原則是：.微觀與宏觀相統一原則、.揚長避短原則、.系統原則、經濟上合理原則、.選擇最佳方案原則；

第二，有進行充分的市場調查分析，確定是重點市場戰(zhàn)略還是分散市場戰(zhàn)略；第三，處理生產商、渠道商與第三方的人際關系，重視與第三方的溝通和交流；第四，在原有產品和市場的基礎上，通過提高產品質量、加強廣告宣傳、增加銷售渠道等措施，來保持老用戶，爭取新用戶，逐步擴大產品的銷售量，提高原有產品的市場占有率；

第五，在廣告費投入和店鋪規(guī)模分布上，決策不夠大膽果斷，以致在對市場開拓過慢。沒有對區(qū)域市場進行仔細全面分析，及時進行開拓，致使到公司的最后收益沒有達到理想目標；

第六，各部門要及時響應工作，信息上下傳遞迅速，相互合作要發(fā)揚團隊精神，個人英雄主義是行不通，因為公司經營不是個人行為，一個人的能力必竟有限，只有團結合作，才能做到事半功倍。

在對這些問題進行分析后，公司將會吸取教訓，展望未來，立足自身，根據企業(yè)生命周期理論，和市場發(fā)展趨勢，制定新一年的年度經營計劃和目標。爭取擴大市場占有率，增加銷售額，增加公司利潤收入，加強公司管理力度，完成企業(yè)成長階段的目標和愿景。同時在一年度的經營實踐中，公司還參加了企業(yè)CI設計大賽和網頁網店設計大賽，在沒有相關基礎上，克服種種困難，提交自己創(chuàng)造自己設計的比賽成果，在這一過程中，小組成員除了都強化的管理知識和技能，實現了理論和實踐的轉化外，還學習到了更多非專業(yè)的知識和設計能力，深刻體會到了企業(yè)在經營中經常出現的各種問題，鍛煉了我們發(fā)現問題、分析問題、解決問題的能力，也讓我們感覺到市場競爭的殘酷性和社會關系的復雜性。其次，也讓我們深刻理解團隊協作精神的重要性，也鍛煉我們的組織能力、溝通能力，讓我們都在快樂的實習中收益匪淺。

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“某某”管理處201*年度工作總結

201*年”某某”管理處在公司的正確領導下，以“不懈追求完美、永遠真誠服務”為宗旨，按照年初簽訂的目標責任書，根據小區(qū)的實際情況，全體人員扎實工作，勤奮敬業(yè)，協調各方，周到服務，完成了年度各項工作任務和既定目標，具體情況如下：

一、強化隊伍建設，加強內部管理。

因管理處之前主要領導調整頻率太高，各項制度和管理措施各不相同，使得具體操作人員崗位操作概念模糊，建立切實可行的管理制度和統一的操作模式勢在必行，因此我處從基本制度建設、員工隊伍建設和服務質量建設入手，從嚴要求，正規(guī)管理，在提高自身隊伍建設和內部方面狠下功夫。

1、人員調整和招聘。為了創(chuàng)造一個和諧、奮進的工作環(huán)境，我處對在管理服務和日常工作中紀律不嚴、不遵守公司規(guī)章制度等行為的員工實行了淘汰，如工程維修部的原班長岳繼紅在日常工作中脾氣暴躁、服務和服從意識淡薄，經常與同事、開發(fā)商發(fā)生沖突，管理處及時對其作出勸退處理。另有服務部管理員李凱，工作懶散、不求上進，倚仗自己工齡長經常遲到早退，在服務部造成了極壞的影響，對此我處經請示公司領導果斷辭退了該名員工。另外因員工本身和公司調整等原因，今年我處管理員班長以上員工先后有高級主管韋晴、管理員郭寶都、胡冬芳等辭職；經理助理彭剛、管理員劉良、班長包延順等調離；同時調入人員有助理曾少軍、主管羅剛強等，還有較多的員工因工作認真負責而得到了晉升，也有部分因責任心不強不能勝任本職崗位而被降級，09年一年來，我處人員調整的力度非常大，通過調整，整個管理處人員隊伍已基本穩(wěn)定，大部分員工能積極努力工作，總體工作氛圍和諧、團結向上。

2、改制員工食堂、改善員工伙食。我處員工飯?zhí)靡蜷_發(fā)商未能在小區(qū)內提供場地而臨時建在離員工宿舍1000米以外的建筑工地，該處環(huán)境十分惡劣，晴天時塵土飛揚，雨天時滿路泥濘，員工吃飯往返路上就需要30-40分鐘，不僅如此，在年初時，由于飯?zhí)贸床藥煾涤膳R時的廚工代替，且飯?zhí)貌似酚赏饷媾渌痛嬖诶麧櫜�，導致飯菜質量極度低下，所有員工對此叫苦不堪。鑒于當時現狀，我處首先是立即招聘廚師，提高飯菜口味和質量，然后停止外來人員送菜，向公司申請購買三輪摩托車，由飯?zhí)玫膹N師自行到菜市場買菜，這樣既可以不讓外來人員賺走員工伙食費，又可以由廚師根據市場菜價來調整伙食。針對飯?zhí)寐烦踢h的實際情況，我處指定由巡邏人員送飯到崗位的辦法，經過調整，絕大多數員工對現在飯?zhí)玫幕锸澈凸芾矸浅�滿意，對員工隊伍的穩(wěn)定起到了一定的促進作用。

3、設立倉庫、控制物料浪費。年初時，”某某”管理處已接管了錦繡榮城1、2、5共3個區(qū)，建筑面積30多萬平米，其中1區(qū)和2區(qū)部分公共區(qū)域都已過了維修保養(yǎng)期，所需的各類維保物料較多，且管理處其它的清潔物料、辦公用品及工作人員的服裝工具等多而復雜，因為未設立倉庫管理而經常出現物料和辦公用品等丟失和浪費的現象。為了控制成本、減少浪費，從5月份開始我處在2區(qū)地下車庫設立了專用倉庫，指定馬林茜為倉庫管理員，對維修、清潔物料和辦公用品、常用工具等的進倉、出倉、領用、回收等進行規(guī)范管理，進倉時對規(guī)格、數量認真核對和清點；維修物品領用憑服務部開具的維修工作單，并對部分物品實行以舊換新；其它清潔、辦公用品等領用均實行嚴格的領用制度。從倉庫設立以來，物品管理得到了有效控制，物品丟失現象也不再發(fā)生。

4、加強內部管理、規(guī)范制度和行為。為了進一步規(guī)范管理、樹立良好的公司形象，我處在多方面重新明確和調整。如對原來的工牌調改為現在的工作證，使之更加醒目，并嚴格執(zhí)行上崗戴證，在業(yè)主和開發(fā)商心目中留下更加規(guī)范的印象；將上下班打卡制度重新規(guī)范，將打卡機更換成指�？记跈C，杜絕了考勤作弊現象，使員工考勤更為明朗、真實；嚴格每周例會制度，從年初開始，每周一上午九點班長、管理員以上參加周例會，在例會上匯報上周工作、提出下周工作計劃，從而使各部門的工作都能相互了解，也能相互提出不同意見，使各項工作更加明朗亦切實可行；落實崗前培訓工作，在招聘新員工后，各個部門在對公司和小區(qū)的基本情況，基礎業(yè)務知識等方面都進行了必要的培訓，特別是秩序維護部，在崗位經常缺編的情況下均實行崗前3天培訓，通過崗前培訓，較大程度的減少了因新員工業(yè)務不熟而引發(fā)的投訴，另外在辦公紀律、就餐時間、值班安排等等方面的規(guī)定都做了必要的調整使之更加規(guī)范，得到了業(yè)主和開發(fā)商的肯定。

二、服務部和辦公室的日常管理。小區(qū)現入伙2390戶、入住837戶。服務部是管理處與以上已入伙、入住業(yè)主接觸最直接、全面的部門，服務部的日常管理和服務工作好壞直接影響管理處的聲譽，09年服務部在裝修、收樓等方面的工作如下：

1、裝飾裝修管理�！蹦衬场睆�06年底開始交樓至今1、2、4、5區(qū)共交付3052套，全部為毛胚房，管理處今年以來共辦理業(yè)主裝修488套。

a、更改裝修審批程序。即由原來的裝修主要審批責任從前臺轉給區(qū)域管理員，這樣既可以將管理處前臺的工作重心放在對客服務，提高服務質量上，又能減少前臺因對房屋結構、裝修業(yè)務不熟引發(fā)的工作失誤，同時可以讓區(qū)域管理員全程跟進裝修情況、增加與業(yè)主之間相互的印象。

b、嚴把報裝審批關。今年以來我處嚴把裝修審批關，裝修申報必須業(yè)主親自到場，特殊情況需持業(yè)主委托書；裝修單位裝修需出具營業(yè)執(zhí)照和資質證書；業(yè)主自裝需填寫自裝責任書；特殊內容施工需簽訂責任書，對違章內容堅決不予審批。

c、裝修工人管理。因裝修量大，每天出入小區(qū)的工人在100人以上，門崗嚴格控制，2天以上的工人憑證出入，2天內的臨時工在指定門崗由負責人帶領并在門崗登記后進入，秩序維護員下班前檢查裝修人員是否離開小區(qū)，杜絕在小區(qū)留宿現象。

d、違章裝修管理，為了控制違章裝修，我處從申報審批、門崗控制、秩序維護員巡檢、區(qū)域管理員巡檢、主管抽查等層層把關，軟硬兼施，個別違章現象按程序采取上門制止、暫停水電、發(fā)整改通知、報行政執(zhí)法部門等處理方式，全年裝修違章情況不到百分之十。2、4區(qū)收樓與接管工作。錦繡榮城4區(qū)于7月1日開始交付業(yè)主，我處對此次收樓工作相當重視，主要做了如下工作。

a、人員準備，任命公司行政部調來的羅剛強為4區(qū)服務部主管，另任命資歷較老、工作負責的管理員姜偉和新招聘工民建畢業(yè)的李國華為4區(qū)管理員，任命鄭繼明為4區(qū)秩序維護部班長。

b、前期介入，在交樓之前，維修部和服務部多次到現場檢查和發(fā)現問題，至交樓前我處共向開發(fā)商發(fā)函提出合理化建議近40條，大部分得到開發(fā)商的認可。

c、資料、物品準備，為順利辦理入伙手續(xù)，我處提前向開發(fā)商發(fā)函索取業(yè)主資料、戶型圖紙等資料，為業(yè)主入伙時交納管理費裝修申報做好了前期準備，另外我處在收樓前將房屋兩書、物業(yè)協議公約、檔案袋、鑰匙柜、辦公用品等一一準備到位。

d、現場布置，為了營造入伙喜慶氣氛和良好秩序，我處提前準備了橫幅、鮮花、水牌、指引牌、休息桌椅和背景音樂等，小區(qū)外和停車場有男女秩序維護員指引，準備工作贏得業(yè)主開發(fā)商的肯定。

e、工程接管，4區(qū)的工程接管工作吸取以往經驗，提前與開發(fā)商確定接管程序，竣工驗收時物業(yè)介入，移交時再次驗收并辦理正規(guī)移交手續(xù)，使接管工作順利進行。

3、完善檔案管理。年初時，管理處所有檔案處于無人管理狀態(tài)，特別是與開發(fā)商之間的往來函件經常出現丟失現象，導致部分重要信息無法查閱，為此，我處任命馬林茜為辦公室文員，主要負責收發(fā)與開發(fā)商之間的各類函件、工程移交時相關圖紙資料的收集、管理處內部檔案管理等工作，使檔案管理步入正軌。

4、鑰匙專人管理。鑰匙管理是我處最為混亂的方面，在年初的一次清點時發(fā)現，未入伙的業(yè)主鑰匙丟失幾十套，托管鑰匙丟失幾十枚，經常出現業(yè)主收樓時找不到鑰匙的現象，引起業(yè)主和開發(fā)商的強烈不滿，為此，我處組織專人再次仔細核查發(fā)現部分鑰匙編號錯誤、有的放錯鑰匙柜、有的被借走未歸還，另有部分確已丟失，對丟失的鑰匙的賠償由相關責任人承擔。之后所有鑰匙由吳應秀專人管理，認真進行領用、借用手續(xù)。7月份4區(qū)開始接管，接受鑰匙共1000多套，由于接收量大，我處多次安排專人清理，吳應秀離職后，我處所有未入伙和托管鑰匙由女秩序維護員蘭瓊專職管理，并將原5號崗亭作為鑰匙管理室，從此后我處的鑰匙管理工作逐漸步入正軌，基本未再出現鑰匙丟失現象，得到開發(fā)商的高度認可。

5、環(huán)境消殺。今年3月份之前，”某某”小區(qū)未進行過正規(guī)的環(huán)境消殺，在蚊蟲多發(fā)季節(jié)也只是由清潔部門進行簡單消殺，效果較差，隨著管理面積和入住業(yè)主的增加，原有消殺方式已不能滿足需要，經請示公司領導，從3月份開始，公司與齊民簽訂消殺合同，每月費用一千元，由其對小區(qū)進行專業(yè)環(huán)境消殺工作。在每一次消殺時，服務部都提前發(fā)出書面通知，以免出現意外事件。

6、住戶意見調查。為了了解業(yè)主對我處管理服務工作的滿意程度，改進工作中的不足，服務部兩次派發(fā)“住戶意見征詢表”給業(yè)主/租戶征求意見，從回收情況來看，業(yè)主對管理處所做的工作基本都表示滿意，但在封閉管理、公共維修等方面也提出了合理意見，調查滿意率在95以上，我處針對業(yè)主提出的意見及時整改并回放業(yè)主，得到了業(yè)主的好評。

7、空置房屋管理。因”某某”業(yè)主多為投資客，至今小區(qū)共有空置房屋800多套，因開發(fā)商未設立客戶服務中心，各區(qū)域管理員還要對公共區(qū)域和室內所有問題進行檢查跟進，空置房屋檢查任務非常繁重，原來每月一次的檢查制度基本無法落實，管理員為了應付工作，干脆就只在檢查記錄表上做表面文章而未真正實施檢查，導致出現較多的問題未整改解決，針對這一情況，我處從實際出發(fā)，將檢查工作改為兩個月一次，經過幾個月的實施，空置房屋檢查和整改的問題得到了較好的改善。

8、社區(qū)文化活動。由于小區(qū)入住業(yè)主數量較少，且各類配套設施不夠完善，整個小區(qū)顯得人氣不旺，個別老同志自發(fā)組織在一起跳舞，但沒有場地和音響設備，我處首先向公司領導申請購買了DVD、音響等，解決了設備問題，后積極與開發(fā)商溝通，將跳舞場地移到原銷售中心內，不管刮風下雨業(yè)主們都可以在一起跳舞唱歌。五一期間，我處組織小區(qū)業(yè)主和管理處員工進行了一場乒乓球比賽，并準備了部分獎品，大部分業(yè)主積極參與，取得了很好的效果。中秋國慶期間，我處組織了較為大型的游園會，游玩項目多，獎品豐富，到場參加人數達500人以上，場面極為熱烈。通過這些活動增加了業(yè)主之間、業(yè)主與管理處之間的溝通與交流，得到業(yè)主及開發(fā)商高度肯定。9、設立辦公室文員確定相關職責。從2月份開始由管理員馬林茜擔任管理處辦公室文員，主要負責與世榮實業(yè)和世榮房產兩個開發(fā)商的函件往來、整理與物業(yè)公司的請示報告及物品申購、倉庫管理和管理處內部及員工的后勤類管理，此崗位的設立，使管理處相關物品和人員得到了較好的管理與協調。此崗位暫定編于服務部。

10、建設局量化考核。在今年上半年市建設局物業(yè)管理處對金灣、斗門區(qū)11個物業(yè)小區(qū)進行的量化考核中，由于我處日常管理工作較為到位，考評過程中，領導對我司的物業(yè)管理工作給予了較高的肯定，在斗門、金灣考核成績排名第一。

三、公共秩序、消防安全和車輛交通管理。

秩序維護部現有人員78名，一年來，我處狠抓安全工作，雖然因地理環(huán)境和待遇方面因素影響了人員的穩(wěn)定性，但通過努力，秩序維護部較為圓滿的完成了公共秩序、消防安全和車輛交通管理工作。

1、封閉式管理。從09年元月1日起，我處加大門崗管理力度，一改之前人員、物品隨意進出的現象，實行封閉管理。首先在門崗處設立“私家住宅、出入登記”的醒目提示牌，對外來人員進行嚴格的盤查、登記制度，門崗與業(yè)主家實行了對講聯通，來訪人員先用對講咨詢業(yè)主，然后放行，來訪車輛按照人員進出制度放行。物品管理方面嚴格按照公司相關管理規(guī)定，對進入小區(qū)物品檢查是否為違章裝修材料、是否存在安全隱患，外出大宗物品需由業(yè)主到管理處確認身份后開具放行條后才予放行。雖然封閉式管理的實行有個別業(yè)主、施工裝修單位和來訪人員會存在不理解現象，門崗工作也會加大難度，但經過細致的解釋，大部分業(yè)主和來訪人員都接受了這種管理模式，通過堅持不懈的努力，小區(qū)治安情況得到了明顯的好轉，201*年一年以來，整個小區(qū)未發(fā)生一單盜竊事件。

2、車輛管理和停車收費工作。小區(qū)從元月1日開始向業(yè)主收取停車費，由于入住兩年來車輛出入從未收取過停車費，突然開始收費很多車主都不愿配合，經過細致的解釋工作和堅持，停車收費工作基本步入正軌，隨著停車收費工作的落實，小區(qū)所有車輛的管理也得到很好的規(guī)范，車庫和地面車位都有秩序維護員進行不定時巡邏，經常在現場引導車主按車位正規(guī)停放，保證了良好的停車秩序，小區(qū)現有車輛近300臺，但全年只出現車輛刮花現象3起，且都被秩序維護員及時發(fā)現，不存在管理責任，年初公司給我處下定的停車費收費指標為291410元，至12月份我處共收繳費用345184元，出色的完成了公司交給的任務。

3、人員招聘與培訓。由于地處西區(qū)，周邊為工業(yè)區(qū)，且我司的薪酬待遇不存在優(yōu)勢，使得人員招聘難度較大，特別是偉創(chuàng)力大型招聘時，我處秩序維護員的招聘顯得尤其困難，針對這一情況，我處從多方面入手，如入職時宣傳企業(yè)優(yōu)勢、入職后加強與隊員的思想溝通，了解并解決員工的實際困難、增加業(yè)余文化生活等來留住員工，另外，我處增加招聘渠道進行招聘，如人才市場、職業(yè)介紹所、員工內部相互介紹、張貼招聘廣告等取得了較好的效果，很大程度上彌補了招聘難的問題，一年來，秩序維護部在崗位操作上基本滿足需要，沒有因缺編而出現重要責任事件。4、消防管理。消防管理包括小區(qū)、商業(yè)街和營銷中心辦公樓等區(qū)域，各區(qū)域的消防每月檢查一次，并在消防封條上對消防器材、設備的完好情況簽字確認，在消防驗收方面，由工程部和秩序維護部聯合檢查驗收，確保設備移交正常，在消防培訓方面，我處派出4名骨干對消防設備操作進行了專業(yè)培訓，消防監(jiān)控中心也通過公安防火科的指導進行了整改，達到整改要求。

四、清潔綠化管理。

清潔部現有員工70人，清潔面積50萬平米，已接管的綠化面積12萬多平米，清潔綠化部統一由主管張飛龍管理，清潔綠化部門的管理和任務完成都比較出色。

1、清潔部。在09年的工作中，清潔部統一思想，提高認識在全體員工的共同努力下，較好地完成了年度工作任務。

a、員工培訓。清潔部實施崗前培訓二天，合格試用，每月組織一

次員工培訓。全年培訓34次／458人，培訓內容15個，隨著培訓頻率的增加，大多數員工的操作技能有了很大的提高，服務意識增強了，質量提升了。

b、質量管理。質量是滿意度重要因素，清潔部圍繞質量實施質量管理，主要做到：每周制定工作計劃,按計劃內容實施工作作業(yè)；制定區(qū)域循環(huán)作業(yè)工作計劃，在一定的時間內循環(huán)清潔小區(qū)各公共區(qū)域清潔，如對主要出入口2號崗的水池每星期清洗一次、單元的高空玻璃、樓道玻璃每月清洗一次、清洗各區(qū)域的水景水池每月清洗不少以一次、不銹鋼、信報箱每月保潔拋光養(yǎng)護每月不少以一次、每月一次對樓頂天臺、地面排水渠，進行檢查清理下水口，防止堵塞、每月對各棟各單元、架空層、涼亭等進行清掃灰塵、蜘蛛網等，經過有計劃的循環(huán)作業(yè)清潔、保潔，有效地保持了樓道玻璃的潔凈度、水景水池的干凈度、不銹鋼、信報箱的光亮度，為了保證下班后主要區(qū)域的清潔衛(wèi)生，清潔指派人員實行值班制度，負責主要路段的衛(wèi)生清掃工作。c、開源節(jié)流。合理安排法定節(jié)日的員工值班人數，一般安排1／2以內值班，全年控制節(jié)假日加班人數216個工時，從而控制了工資成本；工具以舊換新，能維修好的盡可能修復使用；少用或不用鹽酸、天那水等不環(huán)保的清潔用品；實施二、四區(qū)垃圾桶2－3天換垃圾袋的節(jié)能環(huán)保措施，從四月份起，全年共節(jié)約垃圾袋8790個，價值3955元；另清潔部在4區(qū)收樓前進行開荒清潔，全年開荒開源增收35500元。

2、綠化外判管理。小區(qū)1、2、5區(qū)的綠化養(yǎng)護工作均已移交我處，按公司綠化養(yǎng)護慣例，我處的綠化養(yǎng)護工作分別外判給綠景園花木場和福緣園林兩個單位管理。綠化養(yǎng)護主要圍繞日常修剪、澆水、病蟲害治理、綠化改造移植和綠化垃圾清理等工作進行，由于養(yǎng)護單位責任心不夠強，清潔綠化部加大了管理力度，每天對養(yǎng)護工作進行巡檢，發(fā)現不合要求立即整改，并給予經濟處罰，使綠化養(yǎng)護工作有了一定的進步，基本達到養(yǎng)護要求。

五、水郡銷售中心、樣板間管理及收樓前期準備工作和水郡管理處成立。水郡的日常管理服務工作是我處的工作重點，公司領導也非常重視，為此我處提升服務水平，多次加班加點全力配合各項工作，較為出色的完成各項工作任務。1、樣板間開放和銷售中心的日常管理。從08年12月底開始，為了配合水郡樣板間的開放，我處在板房清潔等未達到交付要求的情況下，管理人員每天帶領清潔、保安員加班加點，有時甚至通宵達旦，在設備人員缺乏的情況下，向公司其他兄弟單位借人借物，在指定開放日期前出色的完成了清潔開荒和安全任務。我處在銷售中心的任務是日常秩序維護、停車場及門口禮賓服務、區(qū)域內清潔、水吧服務、電瓶車及別克車接送服務及物品管理等，開始時由主管韋晴專職管理，由于在溝通方面存在問題，我處對該員工進行了勸退處理，后由管理處經理直接管理，充分體現了我處對水郡工作的重視。為了提升服務水平，我處采取組織員工到外地學習、每天上下班講評每周培訓和減少員工工作時間等方式，得到開發(fā)商的好評。

2、配合開盤、銷售工作。今年來，開發(fā)商多次進行促銷活動，每次活動的物管工作由我處承擔，每次開盤前都對參加活動人員進行必要的培訓，以保證高質量完成服務工作，據統計，今年我處共有1500人次參加水郡的各類促銷活動，服務費用共10萬元。

3、水郡前期準備工作和水郡管理處成立。華發(fā)水郡一期1、2標段于09年12月26日開始交付業(yè)主，為了做好水郡的接管和日常服務工作，我處從11月初開始派經理助理曾少軍到水郡，專門負責水郡收樓前的前期準備工作，11月中旬又安排服務部和維修部主管至水郡工作，前期介入工程驗收、移交和入伙前的相關工作。12月26日在公司領導的指導下，華發(fā)水郡管理處正式成立，各部門（服務部、秩序維護部、工程部、清潔部）人員全部就位，現水郡管理處已開始正常的運作。

六、存在問題及整改措施。09年以來，雖然我處在各項工作上有了較大的進步，也取得了一些成績，但也存在如下問題需要我們認真面對。

1、小區(qū)業(yè)主小區(qū)入住率低，管理費收繳難度大。2、服務部管理員工作積極性不高，服務意識不強。3、人員流動量大，員工招聘難度較大，導致業(yè)務知識、服務意識等達不到要求，影響服務質量。

4、配套設施不全，交通不便，導致業(yè)主和內部員工購物、消費不便，業(yè)余文化生活顯得單調。

5、開發(fā)商支持力度不夠，對物業(yè)工作有一定影響。整改措施。

1、利用短信平臺每月向欠費業(yè)主催繳費用，在業(yè)主辦理入伙和裝修手續(xù)時先收取所欠費用，提高費用收繳率。

2、針對問題的根源，利用加大獎罰力度、加強人員培訓、內部管理和申請加薪等方式提高員工工作積極性。

3、利用秩序服務部申請調薪的機會，同時增加員工業(yè)余文化生活，提高員工伙食質量等方式加強員工隊伍的穩(wěn)定。

4、引導商業(yè)街商鋪產品和消費多元化發(fā)展，方便業(yè)主和員工購物、消費，適當增加業(yè)余文化生活。5、加強與開發(fā)商的溝通，必要時請公司領導出面要求開發(fā)商解決物業(yè)管理的部分困難。

回顧201*年一年來的工作，成績和不足并存，在新的一年里，我處全體員工將在公司的領導下，總結經驗、積極進取，不斷提高業(yè)務知識和整體素質，更好地完成公司交給我處的年的工作任務。

201*“某某”管理處二O一O年元月十日

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