《 201*年度中國福街項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)管理中心工作計(jì)劃表》
《201*年度中國福街項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)管理中心工作計(jì)劃表》
序號(hào)11.11.21.31.41.51.61.71.822.12.22.32.42.52.6201*年計(jì)劃工作內(nèi)容前期物業(yè)管理工作準(zhǔn)備管理公約用戶手冊(cè)二次裝修手冊(cè)物業(yè)費(fèi)的核定物業(yè)顧問公司的調(diào)研及選聘跟進(jìn)工程提供圖紙建議前期物業(yè)管理委托合同的擬訂租賃合同物業(yè)部分的修訂建議物業(yè)管理中心正式籌備階段物業(yè)部門設(shè)置及價(jià)構(gòu)組成物業(yè)人員薪資標(biāo)準(zhǔn)制定物業(yè)人員的招聘工作物業(yè)部門制度的建立員工制服/領(lǐng)帶/胸牌的制作物業(yè)員工的培訓(xùn)１月２月３月
４月５月６月７月８月９月１０月１１月１２月1.9配合招商租賃的其它工作2.72.8３3.13.23.33.43.53.644.14.24.34.44.54.64.74.84.94.104.11５5.1外判保安公司的選定外判保潔公司的選定201*年度計(jì)劃工作內(nèi)容驗(yàn)收移交階段制定接管驗(yàn)收程序竣工資料遞交要求交付使用合驗(yàn)監(jiān)督缺陷整改驗(yàn)收資料歸檔與施工方明確保修期限及程序收樓及入伙階段消防安全協(xié)議書的制定日常管理收費(fèi)明細(xì)表印制文件及表格與其他部門落實(shí)入伙流程協(xié)助財(cái)務(wù)部計(jì)算業(yè)主應(yīng)繳納費(fèi)用收樓程序培訓(xùn)及演練選聘開荒外墻清洗選聘垃圾清運(yùn)公司選聘化糞池清淘公司選聘綠化維護(hù)/植物租擺公司維修、維護(hù)設(shè)備用品的采購物業(yè)運(yùn)作階段日常物業(yè)開展１月２月３月４月５月６月７月８月９月１０月１１月１２月（備注：此計(jì)劃以201*年十月開業(yè)為準(zhǔn)，如因其它原因?qū)е麻_業(yè)無法進(jìn)行，相關(guān)工作計(jì)劃順延）
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【福滿花園項(xiàng)目】
第六部分福滿花園項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃
第一節(jié)建設(shè)項(xiàng)目的大體概況與投資經(jīng)營方案
一、福滿花園項(xiàng)目概述
1、項(xiàng)目概況
項(xiàng)目位于南寧市XXX區(qū),南XXXX，北臨XXXX，西南面對(duì)規(guī)劃中的水景公園，項(xiàng)目東側(cè)為衡陽路延長線，項(xiàng)目總用地47375.75m2，經(jīng)南寧市規(guī)劃國土局批準(zhǔn)，用地功能為商住及配套設(shè)施，實(shí)際建設(shè)用地面積39390.36m2，計(jì)容積率建筑面積率為149683.37平方米。
（表：6-1-1）【項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】
內(nèi)容建設(shè)地點(diǎn)實(shí)際用地面積總建筑面積指標(biāo)衡陽路與新陽路北三里交匯39390.36m157689.07m22內(nèi)容規(guī)劃總用地面積計(jì)容積率面積建筑容積率▲項(xiàng)目投資分析策略▲
指標(biāo)47375.75m149683.37m3.81
【福滿花園項(xiàng)目】
建筑密度住宅面積地下室面積28%141125.49m8036.54m22綠地率商業(yè)面積居住總戶數(shù)2
30.8%8527.04m1520戶2
2根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，計(jì)容積率總建筑面積149683.37m，其中住宅141125.49m，商業(yè)部分
8527.04m，另外不計(jì)容積率之地下室建筑面積8036.54m，共494個(gè)車位，項(xiàng)目總建筑面積157689.07m，
222擬建21棟18層商住樓。二、項(xiàng)目投資方案（一）投資組合方式
在房地產(chǎn)開發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)，本項(xiàng)目總投資（含
貸款建設(shè)期利息）為37725.35萬元，整個(gè)建設(shè)經(jīng)營期為3年，是一個(gè)建設(shè)周期長、資金投入量大的建設(shè)項(xiàng)目。所以，一般采用投資的多種組合運(yùn)用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對(duì)降低開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目順利開發(fā)。
本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資
2▲項(xiàng)目投資分析策略▲【福滿花園項(xiàng)目】
金動(dòng)作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，初步估算按銷售收入15.5%計(jì)算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。本項(xiàng)目開發(fā)總投資（含貸款利息）共計(jì)37725.35萬元，自有資金10000萬元，占總投資的26.5%，銷售收入再投入用于投資合計(jì)7725.35萬元，另需貸款額合計(jì)201*0萬元。
（二）資金動(dòng)作方式
在項(xiàng)目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費(fèi)；在獲取土地使用權(quán)后，可將
其向銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進(jìn)行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個(gè)項(xiàng)目投資完成。
1、自有資金
整個(gè)項(xiàng)目的自有資金為10000萬元，占總投資的26.5%，分3年投入。詳見表:6-1-2
(表:6-1-2)自有資金年度投入表(單位:萬元)
第一年3340.15第二年6582.21▲項(xiàng)目投資分析策略▲
第三年77.12【福滿花園項(xiàng)目】
2、銀行貸款
銀行長期貸款共有二筆，共計(jì)201*00萬元，占總投資53%；從第一年起到第二年止每年借一筆。
(表:6-1-3)銀行貸款年度投入表(單位:萬元)
第一年100003、銷售收入再投入。
第二年10000銷售收入再投入按銷售收入的15.5%計(jì)算，從項(xiàng)目有銷售收入最后第三年開始，直到項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期
結(jié)束，上半年為整個(gè)銷售收入的11.9%,下半年為整個(gè)銷售收入的3.6%,總銷售收入再投入為7725.35萬元，占總投資的20.5%。
(表:6-1-4)銷售收入再投入年度投入表(單位:萬元)
第三年上半年下半年4
▲項(xiàng)目投資分析策略▲【福滿花園項(xiàng)目】
5931.451793.9
第二節(jié)項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃與安排
二、福滿花園項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃及進(jìn)度安排（一）建設(shè)方案及規(guī)劃說明
1、建設(shè)方案。經(jīng)南寧市規(guī)劃管理局審定，本項(xiàng)目的建設(shè)方案如下：2、規(guī)劃目標(biāo)。
（1）以建造具有當(dāng)代先進(jìn)水平的優(yōu)質(zhì)城市住宅為目標(biāo)，滿足人們生活環(huán)境和居住條件的舒適性、安全性和生態(tài)性的要求，為人們提供多樣化、可選擇、適應(yīng)性強(qiáng)的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明、衛(wèi)生的示范花園。
（2）依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和花園與住宅節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使花園和住宅具有較高的科技含量。
（3）合理組織綠化、交通體系、完善公建布局和住宅分布，使整個(gè)花園具有良好的空間布局形態(tài)
▲項(xiàng)目投資分析策略▲
【福滿花園項(xiàng)目】
（4）吸收各項(xiàng)目好的居住規(guī)劃特點(diǎn)，創(chuàng)造有特色的、能滿足居住生活需要的環(huán)境功能。
（二）建設(shè)方式及進(jìn)度安排
1、開發(fā)計(jì)劃擬定的原則
①本項(xiàng)目作為一個(gè)以市場為導(dǎo)向的中高檔住宅項(xiàng)目,在擬定項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)計(jì)劃時(shí),我們主要依據(jù)大中規(guī)模住宅項(xiàng)目的基本規(guī)律,遵循最佳的市場對(duì)接時(shí)機(jī)與購買力適應(yīng),以及按基地的成熟條件漸進(jìn)的原則。
②本項(xiàng)目經(jīng)測(cè)算銷售值達(dá)
49838.4萬元人民幣,從南寧樓市的發(fā)育及區(qū)域購買力,以及合理的市場占
有率角度,我們暫定為開發(fā)經(jīng)營時(shí)間為3年，其中銷售期為2年。
③根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況,在項(xiàng)目的開發(fā)的過程中以整體開發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施工的過程中，以滾動(dòng)開發(fā)的模式進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。
2、建設(shè)方式。
采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請(qǐng)工程監(jiān)理，從而有效地控制項(xiàng)目的工期、成本和質(zhì)量。
3、進(jìn)度安排。項(xiàng)目擬用三年分三期進(jìn)行（見表：6-2-1）
根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設(shè)計(jì)、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下：
6▲項(xiàng)目投資分析策略▲【福滿花園項(xiàng)目】
A項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及開工準(zhǔn)備（初步及施工圖設(shè)計(jì)、三通一平、報(bào)建、招標(biāo)等）：3個(gè)月B住宅的主體建筑（基礎(chǔ)、主體、外裝及設(shè)備）：18個(gè)月C室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗(yàn)收等）：15個(gè)月
4、項(xiàng)目周期設(shè)定
①開發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時(shí)間,并以此時(shí)間為項(xiàng)目開發(fā)周期的起始日。
②根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設(shè)計(jì)、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下：③根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況,在開發(fā)建設(shè)中設(shè)清晰的分期,從項(xiàng)目基地較成熟的衡陽西路漸次向西推進(jìn),按總建設(shè)面積的1/3左右為一個(gè)工程流水節(jié)奏,間隔六個(gè)月(一季左右)的動(dòng)工時(shí)間,形成項(xiàng)目整體開發(fā)的形象及市場影響。
5、分段周期設(shè)定
①開發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時(shí),設(shè)此時(shí)間為項(xiàng)目開發(fā)周期的起始日。②開發(fā)計(jì)劃安排③根據(jù)的規(guī)劃方案及開發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設(shè)定，本項(xiàng)目的開發(fā)粗略
7▲項(xiàng)目投資分析策略▲【福滿花園項(xiàng)目】
計(jì)劃擬定如下表（以季度為單位）。（見圖表:6-2-1）
（表：6-2-1）項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃表
第一季度第二季度第三季度第四季度第五季度第六季度第八季福滿花園項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及開工準(zhǔn)備初步及施工圖設(shè)計(jì)三通一平報(bào)建招標(biāo)住宅的主體建筑基礎(chǔ)主體外裝及設(shè)備室外環(huán)境配套道路管網(wǎng)環(huán)藝驗(yàn)收第九季第十季第十一季第十二季第三節(jié)項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃
▲項(xiàng)目投資分析策略▲
【福滿花園項(xiàng)目】
一、福滿花園項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算（一）開發(fā)成本估算
（1）土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償及前期工程費(fèi)的三通一平、各種稅費(fèi)，共計(jì)投入資金
6000萬元人民幣。
（2）前期工程費(fèi)：1199.26萬元，詳見本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算表（見表：6-3-1）。
（表：6-3-1）前期工程費(fèi)估算表(單位:萬元)
序號(hào)1234合計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)可行性研究費(fèi)水文、地質(zhì)、勘察費(fèi)籌建開辦費(fèi)計(jì)算依據(jù)建安工程費(fèi)×3%建安工程費(fèi)×0.15%建安工程費(fèi)×0.15%建安工程費(fèi)×2.5%計(jì)價(jià)（萬元）620.3031.0231.02516.921199.26(3)建安工程費(fèi)：20676.77萬元。（見表：6-3-2）
▲項(xiàng)目投資分析策略▲
【福滿花園項(xiàng)目】
（表：6-3-2）高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià)(單位:萬元)
項(xiàng)目樁基礎(chǔ)電梯一般水電安裝通訊普通裝修地下室費(fèi)用高層（元/平方米）701201*0550130項(xiàng)目土建工程消防煤氣公用天線對(duì)講機(jī)系統(tǒng)智能化設(shè)施高層（元/平方米）750301031280★高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià)
=70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元/平方米
建安工程費(fèi)：
①高層建安工程費(fèi)=1360×149652.53+(300+50)×8527.04=20676.77萬元
注:其中(300+50)為裙樓玻璃墻和中央空調(diào)的每平方建筑面積造價(jià)。
▲項(xiàng)目投資分析策略▲
【福滿花園項(xiàng)目】
（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（紅線內(nèi)外工程費(fèi)）：1348.62萬元，（詳見表：6-3-3）。
（表：6-3-3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表(單位:萬元)序號(hào)1234567合計(jì)項(xiàng)目供電工程供水工程電信工程煤氣工程綠化工程道路工程排水工程計(jì)算依據(jù)65萬元/公項(xiàng)×47375.75=307.9415萬元/公項(xiàng)×47375.75=71.067萬元/公項(xiàng)×47375.75=33.167萬元/公項(xiàng)×47375.75=33.165.4萬元/公項(xiàng)×47375.75=25.5842.13萬元/公項(xiàng)×47375.75=199.5937.6萬元/公項(xiàng)×47375.75=178.13500+848.62=1348.62金額（萬元）307.9471.0633.1633.1625.58199.59178.13848.62注：本項(xiàng)目是一個(gè)高綠化花園小區(qū)，在原來的綠化成本內(nèi)再增加500萬建設(shè)中心花園（5）公建配套設(shè)施費(fèi)：485萬元,詳見表:6-3-4
▲項(xiàng)目投資分析策略▲
【福滿花園項(xiàng)目】
（表：6-3-4）公建配套設(shè)施費(fèi)估算表(單位:萬元)序號(hào)1234567891011項(xiàng)目幼兒園衛(wèi)生院文化活動(dòng)中心超市郵政支局電信營業(yè)所儲(chǔ)蓄所物業(yè)管理處會(huì)所公廁垃圾壓縮站建筑面積（平方米）10001000（位于裙樓房內(nèi)）1500201*（位于裙樓房內(nèi)）500（位于裙樓房內(nèi)）500（位于裙樓房內(nèi)）700（位于裙樓房內(nèi)）200（位于裙樓房內(nèi)）3000（位于裙樓房內(nèi)）100200單價(jià)（元/平方米）500400700300700500300金額（萬元）504010562105612
▲項(xiàng)目投資分析策略▲【福滿花園項(xiàng)目】
1213合計(jì)變電站煤氣調(diào)壓站1201*0500600603485（6）開發(fā)期間稅費(fèi)：2657.38萬元,詳見表6-3-5。
（表：6-3-5）開發(fā)期間稅費(fèi)一覽表(單位:萬元)序號(hào)123類別配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算依據(jù)建安工程費(fèi)×6%建安工程費(fèi)×0.4%住宅：0.3T/人,600元/T商鋪：0.1T/平方米,600元/T4供電用電負(fù)荷費(fèi)住宅:4KVA/戶,480/KVA商鋪:8KVA/百平方米,1000元/KVA5其他建安工程費(fèi)×2%交納稅額（萬元）1240．6182．71住宅:95.76商鋪:51.16住宅:291.84商鋪:68.22413．5413
▲項(xiàng)目投資分析策略▲【福滿花園項(xiàng)目】
6合計(jì)物業(yè)管理基金建安工程費(fèi)×2%413．542657.38(7)不可預(yù)見費(fèi)。711.29萬元,取上面1-5項(xiàng)之和的3%
不可預(yù)見費(fèi)=（0+1199.26+20676.77+1348.62+485）×3%=711.29萬元
（注：第一項(xiàng)土地使用權(quán)出讓金為政府公布數(shù)據(jù)，不存在不可預(yù)見性）
（8）開發(fā)成本。33078.32萬元,以上1-7項(xiàng)小計(jì):
開發(fā)成本=6000+1199.26+20676.77+1348.62+485+2657.38+711.29=33078.32二、開發(fā)費(fèi)用估算
1、管理費(fèi)用：891.29萬元,取上面1-5項(xiàng)之和的3%
(6000+1199.26+20676.77+1348.62+485)×3%=891.29萬元
2、銷售費(fèi)用：1495.14萬元,詳見表6-3-6。
（表：6-3-6）銷售費(fèi)用估算表(單位:萬元)
14▲項(xiàng)目投資分析策略▲【福滿花園項(xiàng)目】
序號(hào)123合計(jì)項(xiàng)目廣告宣傳及市場推廣費(fèi)銷售代理費(fèi)其他銷售費(fèi)用計(jì)算依據(jù)(49838.4)銷售收入×1%(49838.4)銷售收入×1%(49838.4)銷售收入×1%計(jì)價(jià)（萬元）498.38498.38498.381495.143、財(cái)務(wù)費(fèi)用：2260.6萬元,詳見貸款還本付息表4、開發(fā)費(fèi)用：4647.03萬元,前面1-3項(xiàng)之和三、總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙?/p>
本項(xiàng)目的總成本費(fèi)用詳見投資成本費(fèi)用估算匯總表（表：6-3-7）
（表：6-3-7）投資成本費(fèi)用估算匯總表(單位:萬元)
成本項(xiàng)目總額（萬元）1．開發(fā)成本33078.32高層1903.71得房成本（元/平方米）商鋪4903.71車位2862.3115
▲項(xiàng)目投資分析策略▲【福滿花園項(xiàng)目】
（1）土地成本（2）前期工程費(fèi)（3）建安工程費(fèi)（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（5）公建配套設(shè)施（6）開發(fā)期間稅費(fèi)（7）不可預(yù)見費(fèi)2．開發(fā)費(fèi)用（1）管理費(fèi)用（2）銷售費(fèi)用（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用3．合計(jì)60001199.2620676.771348.624852657.38711.294647.03891.291495.142260.637725.3530076.051201*5.5230.76168.5242.86319.7953.71105.9160.182543.29150076.05300085.5230.76168.5242.86213.8953.71---160.185331.49985.876.051472.885.5230.76168.5242.86213.8953.71---160.183290.09注：投資分?jǐn)偟脑瓌t：總原則：所有的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇墒郏ǹ勺猓┑拿娣e中去。
▲項(xiàng)目投資分析策略▲
【福滿花園項(xiàng)目】
細(xì)則：（1）按計(jì)算投資的各項(xiàng)成本來分?jǐn)?/p>
（2）各分項(xiàng)中能按各功能使用容量來分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)偅?）若不能按使用數(shù)量或容量來分?jǐn)�，則按各功能的面積比例來分?jǐn)?/p>
（4）各種稅費(fèi)中與工程有關(guān)的按同一分項(xiàng)功能工程成本比例分?jǐn)�，同工程無關(guān)的按功能面積比例分?jǐn)偅?）與工程無關(guān)的分項(xiàng)按各功能面積比例分?jǐn)?/p>
四、資金籌措、投資計(jì)劃及借款利息（1）資金籌措與投資計(jì)劃
本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于投資部分。本項(xiàng)目開發(fā)商投入自有資金10000萬元作為啟動(dòng)資金，另需向銀行貸款201*0萬元用于投資，剩余部分7725.35萬元由銷售房收入補(bǔ)充，總投資為37725.35萬元，其中2260.6萬元的銀行貸款利息從住宅銷售收入中支付。
詳細(xì)投資見計(jì)劃與資金籌措表（表：6-3-8）
（表：6-3-8）投資計(jì)劃與資金籌措表(單位:萬元)
▲項(xiàng)目投資分析策略▲
【福滿花園項(xiàng)目】
序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)201*上半年11．11．1．11．1．21．1．31．1．4投資總額建設(shè)投資土地成本前期工程費(fèi)建安工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)37725.3535464.7560001199.2620676.771348.624852657.38711.29891.292167216715004000000118.5148.5下半年3340.1530671500500000800118.5148.5建設(shè)經(jīng)營期201*上半年下半年201*上半年下半年1793.9640.8000000118.5148.518
11240.0613175.156008.5711240.0612340.81500299.267000800201*00118.5148.51500090004000800118.5148.56008.57004676.77148.62285257.38118.5148.51．1．5公建配套設(shè)施費(fèi)1．1．61．1．71．1．8開發(fā)期間稅費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)管理費(fèi)▲項(xiàng)目投資分析策略▲【福滿花園項(xiàng)目】
1．1．91．21．322．12．22．3銷售費(fèi)用貸款利息流動(dòng)資金資金籌措自有資金借款銷售收入再投入1495.142260.60.037725.3510000201*07725.3500021670216700273．1503340.153340.1500373.800373.8834.350373.800373.81153.101793.9001793.911240.0613175.156008.571240.061000005342.157833077.1205931.45（2）貸款本金的償還及利息支付
長期借款采用每年本金等額償還方案，最后1年還清，從建設(shè)經(jīng)營期第三年開始計(jì)算。詳見貸款還本
付息表。（央行201*年9月起執(zhí)行的貸款利率：5.463%）
（表：6-3-9）貸款還本付息結(jié)算表(單位:萬元)序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)----第一年建設(shè)經(jīng)營期第二年第三年19
▲項(xiàng)目投資分析策略▲【福滿花園項(xiàng)目】
11．1第一筆借款借款還本付息年初借款累計(jì)本年借款本年應(yīng)計(jì)利息年底還本付息年末借款累計(jì)1．2第二筆借款年初借款累計(jì)本年借款本年應(yīng)計(jì)利息年底還本付息年末借款累計(jì)----10000834.3510834.35----------------------------100001426.2511426.25----10000273．15----10273．15----10000273．15----10273．1510273．15----561.210834.350----10273．15561.2----10834.35----10834.35591.911426.250▲項(xiàng)目投資分析策略▲
【福滿花園項(xiàng)目】
1．3借款匯總年初借款累計(jì)本年借款本年應(yīng)計(jì)利息年底還本付息年末借款累計(jì)22．1----201*02260.622260.6----010000273．150--------10000834.350------------22260.6----01153.122260.6----借款還本付息的資金來源投資回收注：1、貸款利率為5.463%;
2、當(dāng)年利息=（年初借款本息累計(jì)+當(dāng)年借款/2）×年利率
第四節(jié)項(xiàng)目銷售和租賃收入測(cè)算
一、住宅銷售單價(jià)的確定
（一）用房地產(chǎn)市場比較法確定銷售價(jià)格上限（平均價(jià)格）
▲項(xiàng)目投資分析策略▲
【福滿花園項(xiàng)目】
詳細(xì)見本項(xiàng)目價(jià)格定位與策略部分：由上次測(cè)算可知道本項(xiàng)目房地產(chǎn)價(jià)格為：2500元/平方米
（二）建議銷售測(cè)算單價(jià)
為了方便計(jì)算本項(xiàng)目的銷售總額，我們?nèi)?500元/平方米為計(jì)算單價(jià)（三）總銷售收入的確定
根據(jù)估算出來的結(jié)果，確定住宅部分從建設(shè)經(jīng)營期的第二年中開始出售，整個(gè)銷售過程大概分四批進(jìn)行，住宅部分分別為10%、20%、30%、40%，價(jià)格分別為：2500、2600、2700、2800，銷售率100%；商鋪部分從建設(shè)經(jīng)營期第三年中開始出售，整個(gè)銷售過程分二批進(jìn)行，商鋪部分分別為：30%、35%，價(jià)格分別為：11000、12500，銷售率65%；車位部分從建設(shè)經(jīng)營期第三年中開始出售，整個(gè)銷售過程分二批進(jìn)行，車位部分分別為：50%、20%，價(jià)格分別為：15萬/個(gè)，銷售率70%。按照上述確定的每年出售比例和銷售單價(jià)，計(jì)算實(shí)際銷售總收入。（詳細(xì)見表：6-4-5）（表：6-4-1）住宅銷售總收入預(yù)測(cè)(單位:萬元)
項(xiàng)目第一批第二批10%高層20%高層可銷售面積14112.5528225.10建議銷售單價(jià)（元/平方米）25002600銷售收入（萬元）3528.147338.53▲項(xiàng)目投資分析策略▲
【福滿花園項(xiàng)目】
第三批第四批30%高層40%高層合計(jì)42337.6556450.202700280011431.1715806.0638103.9（表：6-4-2）商鋪銷售總收入預(yù)測(cè)(單位:萬元)
項(xiàng)目第一批第二批30%鋪面35%鋪面合計(jì)可銷售面積2558.112984.46建議銷售單價(jià)（元/平方米）1100012500銷售收入（萬元）2813.923730.586544.5（表：6-4-3）車位銷售總收入預(yù)測(cè)(單位:萬元)
項(xiàng)目第一批第二批50%比例20%比例合計(jì)可銷售個(gè)數(shù)24799建議銷售單價(jià)（萬/個(gè)）1515銷售收入（萬元）37051485519023
▲項(xiàng)目投資分析策略▲【福滿花園項(xiàng)目】
（表：6-4-5）全部銷售收入分批比例預(yù)測(cè)(單位:萬元)
銷售計(jì)劃批數(shù)12345678比例10%高層20%高層30%高層40%高層30%鋪面35%鋪面50%比例20%比例面積14112.5528225.1042337.6556450.202558.112984.4624799201*建設(shè)經(jīng)營期年收入(萬元)201*上半年3528.14下半年7338.53上半年11431.172813.923705201*下半年15806.063730.5814853528.147338.5311431.1715806.062813.923730.583705148524
合計(jì)▲項(xiàng)目投資分析策略▲【福滿花園項(xiàng)目】
合計(jì)3528.147338.5317950.0921021.6449838.4注：1、項(xiàng)目銷售計(jì)劃
1.1銷售的政策限定
1.1.1根據(jù)國家現(xiàn)行的商品房銷售政策《商品房銷售管理辦法》（201*年6月1日?qǐng)?zhí)行）中規(guī)定,房地產(chǎn)項(xiàng)目須投資達(dá)到總投資的百分之二十五后方后預(yù)銷售,南寧市一般的執(zhí)行原則是工程形象達(dá)二層以上時(shí)發(fā)給《商品房預(yù)售許可證》。
1.1.2按現(xiàn)行的中國央行的住房信貸政策,對(duì)于多層建筑須主體封頂、高層建筑達(dá)主體三分之二工程形象進(jìn)度時(shí)，可以辦理按揭手續(xù)并向開發(fā)商支付按揭款項(xiàng)。
1.1.3根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃安排,每一流水片達(dá)到預(yù)售條件時(shí),應(yīng)在該流水片開工后的第二季,達(dá)到銀行按揭款支付的條件是,應(yīng)是該流水片動(dòng)工后的第三季。
1.2銷售計(jì)劃設(shè)計(jì)
1.2.1按南寧市目前行業(yè)的慣例,初步考慮本項(xiàng)目每流水片在開工后第二季取得預(yù)售許可證后開始住宅正式對(duì)市場發(fā)售期房。
▲項(xiàng)目投資分析策略▲
【福滿花園項(xiàng)目】
1.2.2根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位及項(xiàng)目的綜合競爭力分析,每一流水片在開始預(yù)售后，前兩季為期房，后兩季為準(zhǔn)現(xiàn)房和現(xiàn)房，根據(jù)南寧市房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢(shì)及消費(fèi)者對(duì)期房現(xiàn)房的不同接受程度，我們?cè)O(shè)定每一流水片從開始預(yù)售的首季開始，一年內(nèi)完成銷售。
1.2.3根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)和銷售進(jìn)程，車庫在銷售的項(xiàng)目取得預(yù)售證或者項(xiàng)目成為準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)開始發(fā)售，","p":{"h":22.5,"w":925.492,"x":238.709,"y":2【福滿花園項(xiàng)目】
序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)期12345678910經(jīng)營期111213141516171819202122231可出租面積000100100101001010010100101001018527.0411111111101111011110111201*1201*1201*2單位租金(元000/平方米)101010101010101011111111111111113可能的毛租00010金收入(萬元)4出租率(%)232323232323252525252525252500065707167576780818858699092090909090909595951010101010101010121212121268686825252527272795109510010010010010111212125有效毛租金00066(萬元)6轉(zhuǎn)售單價(jià)(元/平方米)7轉(zhuǎn)售收入(萬468682527272727
13000110▲項(xiàng)目投資分析策略▲【福滿花園項(xiàng)目】
元)8合計(jì)8531045萬元注:假設(shè)商鋪出租在第五年開始,在24年末轉(zhuǎn)售,轉(zhuǎn)售單價(jià)為13000元/平方米
三、車庫租賃單價(jià)的確定
（一）采用市場比較法確定租賃價(jià)格（平均價(jià)格）
根據(jù)市場價(jià)格定位策略部分，我們可知：本項(xiàng)目的車位月租賃單價(jià)為：250元/個(gè)售時(shí)的單價(jià)：15萬元/個(gè)。（見表：6-4-7）
（注：假設(shè)車位出租在第五年開始，在24年末轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)售價(jià)格為15萬元/個(gè)）
（表：6-4-7）車位出租計(jì)劃和出租收入估算表（單位：千元）
序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)期1234567891011經(jīng)營期1213141516171819202122231可出租個(gè)數(shù)000494▲項(xiàng)目投資分析策略▲
【福滿花園項(xiàng)目】
2單位租金000200(元/個(gè).月)3可能的毛租000118金收入(萬元)4出租率(%)000655有效毛租金00076(萬元)6轉(zhuǎn)售單價(jià)(元/個(gè))7轉(zhuǎn)售收入(萬元)8合計(jì)708275888094851009010690133901339013390909595168951689595100100100100118118118118118148148148148148177177177201*00201*00201*50250250250250300300300300300350350350350177177207207207207133133168168168207207207207150007413620萬元
第五節(jié)建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
一、稅金計(jì)算
▲項(xiàng)目投資分析策略▲
【福滿花園項(xiàng)目】
1、住宅銷售稅金及附加估算：詳見住宅銷售稅金及附加估算表
（表：6-5-1）住宅部分銷售稅金及附加表(單位:萬元)序號(hào)122.12.22.32.42.5項(xiàng)目名稱銷售收入銷售稅金及附加(6.23%)營業(yè)稅(5%)城市維護(hù)建設(shè)稅(0.35%)教育附加稅(0.15%)防洪工程維護(hù)費(fèi)(0.18%)交易管理費(fèi)(0.5%)201*0000000建設(shè)經(jīng)營期201*10866.67676.99543.3338.0316.3019.5654.33201*38971.732427.941948.59136.4058.4670.15194.8749838.43104.932491.92174.4374.7689.71249.20合計(jì)▲項(xiàng)目投資分析策略▲
【福滿花園項(xiàng)目】
2.63交易印花稅(0.05%)土地增值稅(1%)合計(jì)0005.43108.661462.2319.49389.725245.6224.92498.386708.252、商鋪?zhàn)赓U稅金及附加估算：詳見商鋪?zhàn)赓U稅金及附加估算表（表：6-5-2）3、車位租賃稅金及附加估算：詳見車位租賃稅金及附加估算表（表：6-5-3）
（表：6-5-2）商鋪?zhàn)赓U稅金及附加(單位:萬元)
序號(hào)1項(xiàng)目名稱租賃(轉(zhuǎn)售)收入2租賃稅金及附加(5.68%)2.建設(shè)期12345716676778188869經(jīng)營期91011121314151617181920921010101010101010101011252112272223轉(zhuǎn)售12271227000664110856910121212121268686868680003740434649525757575757606060606063.69.69.69.7.7.6.5.3.3.5.5.5.5.5.7.7.7.7.7977.7營業(yè)稅(5%)0003335384043465050505050535353535356.61.61.61554▲項(xiàng)目投資分析策略▲
【福滿花園項(xiàng)目】
12.城市維護(hù)建.2.8.4.9.5.6.6.6.6.6.4.4.4.4.4344.4390002.2.2.2.3.3.3.3.3.3.3.3.3.3.3.3.3.94.34.34.357902555557777732設(shè)稅(0.35%)2.32.教育附加(0.15%)防洪工程維0000.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.61.81.81.9907152303385252525252606060606094484171.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.2.02.22.22.2029384756668282828282929292929221121204護(hù)費(fèi)(0.18%)2.52.63土地增值稅合計(jì)交易印花稅交易管理費(fèi)3760．37556111（表：6-5-3）車位租賃稅金及附加(單位:萬元)
▲項(xiàng)目投資分析策略▲
【福滿花園項(xiàng)目】
序號(hào)1項(xiàng)目名稱租賃(轉(zhuǎn)售)收入2租賃稅金及000附加(5.68%)2.營業(yè)稅(5%)12.城市維護(hù)建0002設(shè)稅(0.35%)0004455建設(shè)期1230004567891066經(jīng)營期10111213141516171813371337133713371337168916891689168919168911．811111120212223轉(zhuǎn)售741萬元76828894100520720720720746373．3．7．0．3．7．0．6．6．6．6．6．5．5．5．5．53444556666688888．8．8．810．4101010．8．1．4．70．0．0．0．0．．3．7．7．7．7．7．4．4．4．4．40．0．0．0．0．470．470．590．200．200．250．0．240．240．240．300．300．300．300．300．250．250．250．250．590．590．590．59．4．4．40．720．720．720．722729313335374747472.教育附加0003(0.15%)0．0．0．0．0．0．0．0．200．200．310．310．310．311.1111213141516202.防洪工程維0004護(hù)費(fèi)(0.18%)0．0．0．0．0．0．0．0．370．370．370．371.31415161718192424▲項(xiàng)目投資分析策略▲
【福滿花園項(xiàng)目】
2.交易管理費(fèi)52.交易印花稅63土地增值稅合計(jì)0000000003.70.377.4427．54注:各種稅金及附加估算表中均包括土地增值稅項(xiàng)目)。
二、損益表與靜態(tài)盈利分析1、住宅部分損益表。
（表：6-5-4）住宅部分損益表(單位:萬元)序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)201*1銷售收入49838.40建設(shè)經(jīng)營期201*10866.67201*38971.73▲項(xiàng)目投資分析策略▲
【福滿花園項(xiàng)目】
23456789總成本費(fèi)用土地增值稅銷售稅金及附加利潤總額所得稅稅后利潤盈余公積金可分配利潤投資利潤率投資利稅率資金本利潤率37725.35498.383104.935404.81783.583621.22362.1223259.09814.33%23.88%54%00000000---------------9431.3375108.66676.99649.683214.3954435.28843.5288391.76---------------28294.12389.722427.947859.952593.785266.17526.6174739.55---------------▲項(xiàng)目投資分析策略▲
【福滿花園項(xiàng)目】
評(píng)價(jià)指標(biāo)：
（1）住宅部分投資的投資利潤率=（利潤總額/總投資額）×100%
=(5404.8/37725.35)×100%=14.33%
（2）住宅部分投資的投資利稅率=（利稅總額/總投資額）×100%
=(5404.8+498.38+3104.93)/37725.35×100%=23.88%
（3）住宅部分資金的投資利潤率=（利潤總額/住宅部分自有資金）×100%
=(5404.8/10000)×100%=54%
本項(xiàng)目以上三個(gè)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，可以接受，故項(xiàng)目可行。
三、現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析
對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，參照我國新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，分別計(jì)算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。由于本項(xiàng)目為租售并舉的項(xiàng)目，所以要運(yùn)用多個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)來進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)，主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及項(xiàng)目動(dòng)、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程詳見住宅全部投資現(xiàn)金流量表（表：6-5-5）、住宅
▲項(xiàng)目投資分析策略▲
【福滿花園項(xiàng)目】
部分自有資金現(xiàn)金流量表（表：6-5-7）
注：①財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。反映出項(xiàng)目所占用資金的盈利率，即反映出項(xiàng)目的盈利能力。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。
②財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率Ic將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮接受的。建議選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率，本項(xiàng)目貸款利率為5.463%，故基準(zhǔn)收益率Ic取為8%。
1、住宅全部投資現(xiàn)金流量表
（表：6-5-5）住宅部分全部投資現(xiàn)金流量表(單位:萬元)
序號(hào)11．1項(xiàng)目名稱現(xiàn)金流入銷售收入201*00建設(shè)經(jīng)營期201*10866.6710866.67201*38971.7338971.7337
▲項(xiàng)目投資分析策略▲【福滿花園項(xiàng)目】
1．222．12．22．32．43456789其他現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出建設(shè)投資土地增值稅銷售稅金及附加所得稅凈現(xiàn)金流累計(jì)凈現(xiàn)金流折現(xiàn)凈現(xiàn)金流累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流稅前凈現(xiàn)金流稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流052345234000-5234-5307.28-4842.81-4910.61-5234-5307.28-4842.81024580.9123580.86108.66676.99214.3954-13714.24-19021.52-11757.75-16668.36-13928.63-18807.12-11941.56012060.816649.37389.722427.942593.7826910.927889.419909.563241.229504.710697.5821828.5238
▲項(xiàng)目投資分析策略▲【福滿花園項(xiàng)目】
10稅前累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流評(píng)價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=8%）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期（靜態(tài)）投資回收期（動(dòng)態(tài)）--4910.61稅前4976.35338.33%2.6372.755-16852.167稅后3241.238.23%2.7062.837--------------------4976.353--------------------（表：6-5-7）住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表(單位:萬元)
序號(hào)11．11．22項(xiàng)目名稱現(xiàn)金流入銷售收入其他現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出201*0000建設(shè)經(jīng)營期201*10866.6710866.67011931.495201*38971.7338971.73034465.9439
▲項(xiàng)目投資分析策略▲【福滿花園項(xiàng)目】
2．12．22．32．42．52．62．73456自有資金銷售收入再投入償還貸款本金償還貸款利息銷售稅金及附加土地增值稅所得稅凈現(xiàn)金流累計(jì)凈現(xiàn)金流折現(xiàn)凈現(xiàn)金流累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流評(píng)價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=8%）0000000000050005931.4500676.99108.66214.3954-1064.825-1064.825-912.916-912.916稅后2420.611650001793.9201*02260.62427.94389.722593.784505.793440.9653333.52762420.6116備注由于本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率40
▲項(xiàng)目投資分析策略▲【福滿花園項(xiàng)目】
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期（靜態(tài)）（年）投資回收期（動(dòng)態(tài)）（年）38.48%2.412.27大于8%,所以項(xiàng)目可行性!整理上表（表：6-5-5）得評(píng)價(jià)指標(biāo):（詳見表：6-5-8）
（表：6-5-8）評(píng)價(jià)指標(biāo)(單位:萬元)
評(píng)價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期(靜態(tài))投資回收期(動(dòng)態(tài))稅前4976.35338.33%2.6372.755稅后3241.238.23%2.7062.837由上述指標(biāo)可以看出,本項(xiàng)目住宅全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均為一較大的正值,稅前稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于貼現(xiàn)率8%,投資回收期也滿足項(xiàng)目投資經(jīng)營期限的要求,故本項(xiàng)目住宅部分投資可行
2、住宅自有資金投資現(xiàn)金流量表
▲項(xiàng)目投資分析策略▲
【福滿花園項(xiàng)目】
整理上表（表：6-5-7），得評(píng)價(jià)指標(biāo)（見表：6-5-9）
（表：6-5-9）評(píng)價(jià)指標(biāo)(單位:萬元)
評(píng)價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期(靜態(tài))投資回收期(動(dòng)態(tài))稅后2420.611638.48%2.412.27稅后靜態(tài)、動(dòng)態(tài)投資回收期都在項(xiàng)目投資的第二年和第三年之間，回收投資資金的速度還是比較快的。由上述的指標(biāo)可以看出，本項(xiàng)目住宅自有資金投資可行。
四、資金來源與運(yùn)用表的貸款償還能力分析
資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。本項(xiàng)目的資金來源與運(yùn)用如住宅銷售部分資金來源與運(yùn)用表（表：6-5-10）本項(xiàng)目住宅銷售和商鋪與車位租賃每年都有盈余的資金，也就是說，每年的資金流入大于資金流出，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡力。故本
▲項(xiàng)目投資分析策略▲
【福滿花園項(xiàng)目】
項(xiàng)目兩方案可行。詳見資金來源與運(yùn)用表。
（表：6-5-10）住宅部分資金來源與運(yùn)用表(單位:萬元)序號(hào)11.11.21.31.422.12.22.3項(xiàng)目名稱資金來源銷售收入自有資金銀行借款其他收入資金運(yùn)用建設(shè)投資借款還本付息銷售稅金及附加201*700000700005234523400經(jīng)營期201*25866.6710866.67500010000024580.90523580.860676.99201*46971.7338971.7350003000034321.416649.3722260.62427.9443
▲項(xiàng)目投資分析策略▲【福滿花園項(xiàng)目】
2.42.534土地增值稅所得稅盈余資金累計(jì)盈余資金0017661766108.66214.39541285.7653051.765389.722593.7812650.3215702.085
第六節(jié)福滿花園項(xiàng)目不確定性分析
本項(xiàng)目的不確定因素主要來自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率等。這些因素，受當(dāng)?shù)卣�、�?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。一、盈虧平衡分析
（一）住宅銷售部分盈虧平衡
假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)住宅銷售率為75.70%時(shí)，住宅全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率≤60%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為75.70%，可見其風(fēng)險(xiǎn)程度較高。
▲項(xiàng)目投資分析策略▲
【福滿花園項(xiàng)目】
（二）結(jié)論
本項(xiàng)目之所以住宅銷售部分的風(fēng)險(xiǎn)較大，而商鋪與車位租賃部分的風(fēng)險(xiǎn)明顯偏小,一方面原因是商鋪與車位租賃的經(jīng)營期限較長,資金回收較慢,而住宅銷售回收資金的速度較快,回收資金馬上又投入到項(xiàng)目的投資中去,減少了商鋪與車位的資金投入量,像貸款利息,全用住宅銷售收入來支付;另一方面,在項(xiàng)目建設(shè)成本分?jǐn)偵?由于商鋪與車位的成本價(jià)格較低,但本地段的商鋪與車位投資回報(bào)較大,這也使得本項(xiàng)目商鋪與車位租賃風(fēng)險(xiǎn)程度降低。二、敏感性分析
影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益主要確定性因素為開發(fā)成本、售價(jià)水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營期的長短。據(jù)市場預(yù)測(cè)，開發(fā)成本項(xiàng)目中最有可能發(fā)生波動(dòng)變化的是建安工程費(fèi)和售價(jià)水平。因而，本項(xiàng)目敏感性分析針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng)5%、10%和建安工程費(fèi)上下波動(dòng)10%、20%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響。計(jì)算結(jié)果詳見敏感性分析表（表：6-6-1）
▲項(xiàng)目投資分析策略▲
【福滿花園項(xiàng)目】
（表：6-6-1）全部投資敏感性分析(單位:萬元)
全部投資基準(zhǔn)方案-10%售價(jià)變動(dòng)-5%5%10%-20%建安工程費(fèi)變動(dòng)-10%10%20%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值3241.21436.4662369.484235.925169.1367331.375098.948633.173-1599.207財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度-55.68%-26.89%30.69%財(cái)務(wù)內(nèi)部收38.23%益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度投資利潤率14.33%投資利潤率升降幅度13.19%-7.96%17.87%27.24%31.93%40.56%183.04%30.13%110.26%13.32%-7.05%6.45%55%-0.9417%-0.262%0.1308%0.26157%0.52314%0.26157%-2.2757%-4.682%37.87%38.13%38.28%59.48%38.33%126.19%38.43%57.32%38.33%-80.46%-149.34%37.36%40.02%24.70%90.09%122.82%由表中數(shù)據(jù)可得：
（1）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響。
▲項(xiàng)目投資分析策略▲
【福滿花園項(xiàng)目】
售價(jià)下降5%、10%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別下降-26.89%、-55.68%；當(dāng)售價(jià)下降17.7%時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。
建安工程費(fèi)上升10%、20%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別下降-80.46%、-149.34%；當(dāng)建安工程費(fèi)上升12.8%時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再上升，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。
（2）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響。
售價(jià)下降5%、10%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別下降0.1308%、0.26157%；當(dāng)售價(jià)下降17.7%時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。
建安工程費(fèi)上升10%、20%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別下降-2.2757%%、-4.682%；當(dāng)建安工程費(fèi)上升12.8%時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再下降，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。
（3）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)投資利潤率的影響。
售價(jià)下降5%、10%，將引起該項(xiàng)目的投資利潤率分別下降24.70%、-7.96%%；當(dāng)售價(jià)下降24.09%時(shí)，該項(xiàng)目
▲項(xiàng)目投資分析策略▲
【福滿花園項(xiàng)目】
投資利潤率等于基準(zhǔn)收益率（IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則投資利潤率等于預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。
建安工程費(fèi)上升10%、20%，將引起該項(xiàng)目的投資利潤率分別下降-7.05%%、55%%；當(dāng)建安工程費(fèi)上升29.4%時(shí)，該項(xiàng)目投資利潤率等于基準(zhǔn)收益率（IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再上升，則投資利潤將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。
由以上分析可以得出，售價(jià)和建安工程費(fèi)都是該項(xiàng)目的敏感因素，相比之下，售價(jià)因素更為敏感。除了售價(jià)對(duì)本項(xiàng)目的影響較大外，工期和銷售率對(duì)本項(xiàng)目的影響也值得注意。工期延誤了導(dǎo)致資金不能及時(shí)回收再投入，NPV和IRR會(huì)下降，回收期大大延長外，還會(huì)影響樓盤的信譽(yù)和形象，由此而導(dǎo)致延誤交樓時(shí)間的，還要給買家賠償違約金；銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣會(huì)使整個(gè)項(xiàng)目將陷入僵局。
總體來說，項(xiàng)目經(jīng)營階段風(fēng)險(xiǎn)較大，主要集中在：一、住宅部分能不能按計(jì)劃銷售完畢，資金能否盡快回收；針對(duì)這些問題，現(xiàn)提出兩個(gè)建議：
★建議在原來的租售并舉的方案中采取投資風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃控制。實(shí)施計(jì)劃控制，即在充分分析現(xiàn)有和未來資金條件下，妥善地安排資源，謹(jǐn)慎考慮項(xiàng)目的營銷策略是否得當(dāng)，促銷時(shí)機(jī)是否合理，銷售和租賃計(jì)劃是否能如期完成，
▲項(xiàng)目投資分析策略▲
【福滿花園項(xiàng)目】
市場定位及價(jià)格定位是否合理，在利用一切可利用的機(jī)會(huì)上，為項(xiàng)目的經(jīng)營制定盡可能周密、科學(xué)、詳細(xì)的計(jì)劃，并在實(shí)施過程中，盡可能地嚴(yán)格按照計(jì)劃去進(jìn)行，將風(fēng)險(xiǎn)減至最小。
★建議采用全銷售方案。在現(xiàn)在商鋪與車位租賃市場不太明朗的情況下，如果暫且不考慮項(xiàng)目的遠(yuǎn)期收益，而是為盡快回收所有的建設(shè)投資，降低投資的風(fēng)險(xiǎn)，可把商鋪與車位跟住宅一同銷售。
三、決策樹概率分析
為更精確地預(yù)測(cè)本項(xiàng)目住宅銷售部分風(fēng)險(xiǎn)程度，下面用決策樹來進(jìn)行計(jì)算，詳看下面的圖（6-6-2）
經(jīng)計(jì)算，E（NPV）=2994.127(舊城改造項(xiàng)目略低)風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)偏差=1872.546凈現(xiàn)值變異系數(shù)=57.78%
計(jì)算結(jié)果表明，本項(xiàng)目的期望折現(xiàn)凈現(xiàn)金收入為2994.127萬元，處于較高盈利水平，而凈現(xiàn)值變異系數(shù)為57.78%，低于60%，說明其風(fēng)險(xiǎn)程度在合理的范圍內(nèi)。
▲項(xiàng)目投資分析策略▲
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