房地產(chǎn)公司設計管理認識及總結

關于對房地產(chǎn)設計管理的認識及工作總結

房地產(chǎn)的設計管理：

主要職責：

一、協(xié)調設計院，對成本、招采、工程、營銷、項目、項目發(fā)展部上進行技術支持。

二、保證項目的時間節(jié)點：各種手續(xù)的完成、項目的開工、開盤、各個分包的順利進場（需要完成門窗、欄桿、保溫、百頁等技術資料進行招采）、交房。

三、收集、制定、完善、定期調整公司產(chǎn)品的標準，如新的戶型設計方案、新的規(guī)劃規(guī)劃理念；還有根據(jù)國家的規(guī)范的調整與技術的發(fā)展而變化的各種分部工程，如門窗欄桿、玻璃幕墻技術方案；還有根據(jù)不同的城市修改以前的標準，如標準在北方制度到了南方就不適用了，如戶型大小方案--和人的習慣有關，地方法規(guī)的不同，如可踏面得

規(guī)定，成都地區(qū)為可以踏到得面均為可踏面。

對設計院主要內容（項目的控制）：

一.在拿到前期要核實規(guī)劃條件的經(jīng)濟指標，驗證其是否正確。

二.拿地后根據(jù)營銷部門提供的產(chǎn)品研究報告，根據(jù)報告編制設計任務書。進行方案設計。在方案設計階段，核實經(jīng)

濟技術指標，確保其正確，同時要對要提出優(yōu)化意見這個時候確保時間，保證項發(fā)完成報規(guī)手續(xù)。

方案開始時候需要完成的工作：

1.需要地形圖紙，及地形場地條件相對標高等

2.必須完成項目的地勘

工作，為了施工圖做準備--需要招標采購在方案設計開始前確定地勘單位地勘需要總平面絕對標高和項目總平面圖（帶比例）

3.必須完成完成售樓部的裝修設計單位的確定--在售樓部做施工圖的時候可以做裝修方案設計，

在售樓部施工圖完成后可以做售樓部的裝修施工圖設計。

4.最好確定景觀設計公司--需要招采在方案開始前確定。可以在進行方案設計的時候咨詢景觀

公司的意見，以達到更好的設計效果。如果不能在方案完成時候確定景觀設計公司，進行售樓部

及整體的景觀設計工作。

5.需要營銷部門進入?yún)⒓由啼伒膭澐�，以免施工圖完成后重新劃分，這樣很可能造成衛(wèi)生間等系統(tǒng)的重新設計。

6.進行電梯廠家的考察比較，在方案結束時完成廠家的招標，以免為施工圖設計做準備，不必改井道等

方案完成后需要進行各個部門評審，建筑也要核對其指標。

三。根據(jù)公司的積累及營銷的意見編制設計任務書。進行建筑工程施工圖設計。施工圖開始前需要完成的工作

1.地勘報告的完成

2.售樓部裝修設計方案開始進行做3.景觀設計公司做景觀設計

4.需要完整地形圖，帶坐標點，及場地絕對標高--總圖開始前提供5.人防單位確定可以進行設計（需合同簽訂）

5.市政水電暖管網(wǎng)圖紙，提供雨水、污水市政接口位置、標高、管徑，根據(jù)項目所處位置確定是否做

化糞池及技術指標，以及根據(jù)項目情況需要臨近的市政條件，因為開挖需要打護臂樁，以免破壞市政管線

6.需要施工道路開口圖紙--一般7米，道路中線與場地紅線焦點坐標施工圖完成后需要各個部門對其會審及施工與設計單位進行會審。

在建筑工程施工圖完成后

進行外墻面磚的選擇確定，招標采購的招投標完成--主要對售樓部外墻磚材料的確定及主體外墻材料

四。售樓部裝修施工圖：

1.根據(jù)裝修設計方案調整建筑施工圖方案（也可圖紙會審時候提出），在施工圖繪制過程中要注意裝修得設備方案和土建的設備方案的吻合。

2.在施工圖完成后需要設計單位提供全部主材的材料樣板，設計部要進行確認及調整。如果在施工過程中進行材料認質認價提供（由施工單位，一般容易失控）3.在完成材料樣板后需要進行家具的方案的選擇比較，確定家具燈飾方案。

4.對于軟裝需要在裝修施工圖前確定有設計單位做還是由專業(yè)的公司做，一般由專業(yè)的公司做。

施工圖完成后需要各個部門對其會審及施工與設計單位進行會審。

五。景觀施工圖

景觀方案需要建筑方案確定，景觀效果圖需要建筑的3D模型。需初步設計前確定建筑的總平面，場地標高，架空層具體尺寸。初步設計，需要確定各種小品形式種類，植物配植。施工圖完成后需要各個部門對其會審及施工與設計單位進行會審。

設計部

根據(jù)工期要求提前進行外面面磚顏色、

規(guī)格，門窗，地彈門，幕墻，欄桿，百葉，雨棚，入戶門，防火門，卷簾，公共區(qū)裝修等方案確定

方案完成后需要各個部門進行會審，然后在修改。--公司應該有標準的資料，在此基礎上進行工作

對招標采購的工作內容：

需要對建筑施工過程中對材料的確認及優(yōu)化（需要公司的積累），需要提供各種技術支持，如外面面磚顏色、

規(guī)格，門窗，地彈門，幕墻，欄桿，百葉，雨棚，入戶門，防火門，卷簾，保溫，公共區(qū)裝修等方案確定。以上方案提供前招采需提前考察廠家。

對成本的工作內容：

1.需要對成本的目標成本的制定進行支持，在施工圖完成后填寫各種指標及做法。同時在目標成本及國家的各種規(guī)范

的控制下進行外面面磚，門窗，地彈門，幕墻，欄桿，百葉，雨棚，入戶門，防火門，卷簾，保溫，公共區(qū)裝修方案，并把其提交給成本部門。

2.需要與營銷部對戶型面積測繪報告進行審核

對項目發(fā)展部的內容：

滿足各個階段的政府手續(xù)的圖紙的要求--具體有項目發(fā)展部提供

對營銷的工作內容：

1需要營銷提供的產(chǎn)品項目定位，戶型方案。

2需要和營銷部門確定建筑方案，售樓部方案，景觀方案

3提供建筑效果圖，售樓部及整個項目效果圖，以及景觀效果圖。

4需要和營銷部門與設計公司確定模型的建筑方案，景觀方案（提供圖紙）外墻材料，顏色，線條等。

5需要提供營銷用的戶型平面圖，用于彩圖繪制。6需要提供建筑的合同附圖

7需要確定商鋪劃分方案--方案階段

對工程、項目部的工作內容：1.提供面面磚，門窗，地彈門，幕墻，欄桿，百葉，雨棚，入戶門，防火門，卷簾，保溫，公共區(qū)裝修方案

2解決施工過程中的問題（與設計院協(xié)調），如基礎換填，構造柱問題，各個分包配合問題。

對細節(jié)的處理

1.地下室車庫一般每個停車位要控制在30平米/車，根據(jù)機械停車位的多少可在26平米/車.2.地下室圍墻外的處理，如果地下室墻外有柱子，這時候一般要把這些柱子用圍墻包住，也就是做成封閉空間

（后期可利用，出白圖處理），如不封閉擇需要用防水層包住柱子，更浪費成本。

3.基礎換填，一般用混凝土和毛石混凝土，但成都地區(qū)毛石產(chǎn)量少，不宜采取此方式，否則浪費時間。

4.構造柱的設置原則:大于2米的洞口、電梯門洞口尺寸（強度低問題，要打膨脹螺栓）、100與200墻交界處（通縫問題）100墻的門洞處（安門后不穩(wěn)）

5.門窗：根據(jù)節(jié)能設計規(guī)范做，一般為中空玻璃5+9+5mm。最好開始任務書中提出用推拉窗（門洞口可開大，成本較平開低）；開窗

面積小于4平米，否則空氣層要12mm厚，如果不能避免可請施工單位解決9（一般和節(jié)能辦有關系）

6.根據(jù)目標成本和公司標準作不銹鋼或者鉅管，注意可踏面得問題，成都為可以踏到得面與國家規(guī)范不同。欄桿的受力部位鋼管厚度一般為1.8mm或2.0mm，其余1.5或1.2mm，最好為2.0，1.5，1.2mm否則容易銹穿（和施工單位關系大）--2道防銹，2道面漆

7.百頁：應采用彩色鋁合金百葉，帶肋的，上下片間距根據(jù)公司積累和設計（和空調散熱有關）--公司做的為5mm，有的為50mm.

8.入戶門、防火門、卷簾門等：根據(jù)圖紙確定尺寸，根據(jù)廠家樣品確定材料等技術參數(shù)（需要積累）

9.地彈門，幕墻，雨棚：根據(jù)圖紙確定尺寸和厚度，根據(jù)廠家的圖紙來做（需要廠家技術支持）。雨棚一般為1.14夾膠玻璃，朝兩側排水。

10.保溫：需要設計公司明確范圍，冷熱橋的做法，飄窗頂板、低板、側墻數(shù)據(jù)。圖紙要細致（和設計院的好壞有直接關系）

11.面磚及分色圖：明確大的面磚及涂料的分界，一般飄窗小的面用涂料；飄窗上下及側板的做法；明確陽臺分戶墻的做法；

建筑立面圖紙無法看到的部分的做法；入戶花園的做法及入戶花園與外墻的分界線。12.空調板與水的管道井做排水及防水。13.飄窗欄桿的高度：是在外側還是在里側看公司積累與設計圖紙（牽扯到300或者400的問題還是900的問題，和可踏面有關）

14.住宅電梯及走到不能有管線橋架等，否則還得做吊頂增加成本。

對變更的處理：

出變更馬上聯(lián)系各個部門，特別是面積變化要跟銷售及客服，項目發(fā)展部聯(lián)系。對于公司內部的技術優(yōu)化等變更也要及時，否則易出事（按照老圖做--公司設備要跟上）

工作方法:

日歷上記下時間節(jié)點，能打電話就不要聊天否則浪費時間（時間多且及其簡單的事情，以及需要很清楚的文字的東西除外）

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關于對房地產(chǎn)設計管理的認識及工作總結

房地產(chǎn)的設計管理：

主要職責：

一、協(xié)調設計院，對成本、招采、工程、營銷、項目、項目發(fā)展部上進行技術支持。

二、保證項目的時間節(jié)點：各種手續(xù)的完成、項目的開工、開盤、各個分包的順利進場（需要完成門窗、欄桿、保溫、百頁等技術資料進行招采）、交房。

三、收集、制定、完善、定期調整公司產(chǎn)品的標準，如新的戶型設計方案、新的規(guī)劃規(guī)劃理念；還有根據(jù)國家的規(guī)范的調整與技術的發(fā)展而變化的各種分部工程，如門窗欄桿、玻璃幕墻技術方案；還有根據(jù)不同的城市修改以前的標準，如標準在北方制度到了南方就不適用了，如戶型大小方案--和人的習慣有關，地方法規(guī)的不同，如可踏面得

規(guī)定，成都地區(qū)為可以踏到得面均為可踏面。

對設計院主要內容（項目的控制）：

一.在拿到前期要核實規(guī)劃條件的經(jīng)濟指標，驗證其是否正確。

二.拿地后根據(jù)營銷部門提供的產(chǎn)品研究報告，根據(jù)報告編制設計任務書。進行方案設計。在方案設計階段，核實經(jīng)

濟技術指標，確保其正確，同時要對要提出優(yōu)化意見這個時候確保時間，保證項發(fā)完成報規(guī)手續(xù)。

方案開始時候需要完成的工作：

1.需要地形圖紙，及地形場地條件相對標高等

2.必須完成項目的地勘

工作，為了施工圖做準備--需要招標采購在方案設計開始前確定地勘單位地勘需要總平面絕對標高和項目總平面圖（帶比例）

3.必須完成完成售樓部的裝修設計單位的確定--在售樓部做施工圖的時候可以做裝修方案設計，

在售樓部施工圖完成后可以做售樓部的裝修施工圖設計。

4.最好確定景觀設計公司--需要招采在方案開始前確定。可以在進行方案設計的時候咨詢景觀

公司的意見，以達到更好的設計效果。如果不能在方案完成時候確定景觀設計公司，進行售樓部

及整體的景觀設計工作。

5.需要營銷部門進入?yún)⒓由啼伒膭澐�，以免施工圖完成后重新劃分，這樣很可能造成衛(wèi)生間等系統(tǒng)的重新設計。

6.進行電梯廠家的考察比較，在方案結束時完成廠家的招標，以免為施工圖設計做準備，不必改井道等

方案完成后需要進行各個部門評審，建筑也要核對其指標。

三。根據(jù)公司的積累及營銷的意見編制設計任務書。進行建筑工程施工圖設計。施工圖開始前需要完成的工作

1.地勘報告的完成

2.售樓部裝修設計方案開始進行做3.景觀設計公司做景觀設計

4.需要完整地形圖，帶坐標點，及場地絕對標高--總圖開始前提供5.人防單位確定可以進行設計（需合同簽訂）

5.市政水電暖管網(wǎng)圖紙，提供雨水、污水市政接口位置、標高、管徑，根據(jù)項目所處位置確定是否做

化糞池及技術指標，以及根據(jù)項目情況需要臨近的市政條件，因為開挖需要打護臂樁，以免破壞市政管線

6.需要施工道路開口圖紙--一般7米，道路中線與場地紅線焦點坐標施工圖完成后需要各個部門對其會審及施工與設計單位進行會審。

在建筑工程施工圖完成后

進行外墻面磚的選擇確定，招標采購的招投標完成--主要對售樓部外墻磚材料的確定及主體外墻材料

四。售樓部裝修施工圖：

1.根據(jù)裝修設計方案調整建筑施工圖方案（也可圖紙會審時候提出），在施工圖繪制過程中要注意裝修得設備方案和土建的設備方案的吻合。

2.在施工圖完成后需要設計單位提供全部主材的材料樣板，設計部要進行確認及調整。如果在施工過程中進行材料認質認價提供（由施工單位，一般容易失控）3.在完成材料樣板后需要進行家具的方案的選擇比較，確定家具燈飾方案。

4.對于軟裝需要在裝修施工圖前確定有設計單位做還是由專業(yè)的公司做，一般由專業(yè)的公司做。

施工圖完成后需要各個部門對其會審及施工與設計單位進行會審。

五。景觀施工圖

景觀方案需要建筑方案確定，景觀效果圖需要建筑的3D模型。需初步設計前確定建筑的總平面，場地標高，架空層具體尺寸。初步設計，需要確定各種小品形式種類，植物配植。施工圖完成后需要各個部門對其會審及施工與設計單位進行會審。

設計部

根據(jù)工期要求提前進行外面面磚顏色、

規(guī)格，門窗，地彈門，幕墻，欄桿，百葉，雨棚，入戶門，防火門，卷簾，公共區(qū)裝修等方案確定

方案完成后需要各個部門進行會審，然后在修改。--公司應該有標準的資料，在此基礎上進行工作

對招標采購的工作內容：

需要對建筑施工過程中對材料的確認及優(yōu)化（需要公司的積累），需要提供各種技術支持，如外面面磚顏色、

規(guī)格，門窗，地彈門，幕墻，欄桿，百葉，雨棚，入戶門，防火門，卷簾，保溫，公共區(qū)裝修等方案確定。以上方案提供前招采需提前考察廠家。

對成本的工作內容：

1.需要對成本的目標成本的制定進行支持，在施工圖完成后填寫各種指標及做法。同時在目標成本及國家的各種規(guī)范

的控制下進行外面面磚，門窗，地彈門，幕墻，欄桿，百葉，雨棚，入戶門，防火門，卷簾，保溫，公共區(qū)裝修方案，并把其提交給成本部門。

2.需要與營銷部對戶型面積測繪報告進行審核

對項目發(fā)展部的內容：

滿足各個階段的政府手續(xù)的圖紙的要求--具體有項目發(fā)展部提供

對營銷的工作內容：

1需要營銷提供的產(chǎn)品項目定位，戶型方案。

2需要和營銷部門確定建筑方案，售樓部方案，景觀方案

3提供建筑效果圖，售樓部及整個項目效果圖，以及景觀效果圖。

4需要和營銷部門與設計公司確定模型的建筑方案，景觀方案（提供圖紙）外墻材料，顏色，線條等。

5需要提供營銷用的戶型平面圖，用于彩圖繪制。6需要提供建筑的合同附圖

7需要確定商鋪劃分方案--方案階段

對工程、項目部的工作內容：1.提供面面磚，門窗，地彈門，幕墻，欄桿，百葉，雨棚，入戶門，防火門，卷簾，保溫，公共區(qū)裝修方案

2解決施工過程中的問題（與設計院協(xié)調），如基礎換填，構造柱問題，各個分包配合問題。

對細節(jié)的處理

1.地下室車庫一般每個停車位要控制在30平米/車，根據(jù)機械停車位的多少可在26平米/車.2.地下室圍墻外的處理，如果地下室墻外有柱子，這時候一般要把這些柱子用圍墻包住，也就是做成封閉空間

（后期可利用，出白圖處理），如不封閉擇需要用防水層包住柱子，更浪費成本。

3.基礎換填，一般用混凝土和毛石混凝土，但成都地區(qū)毛石產(chǎn)量少，不宜采取此方式，否則浪費時間。

4.構造柱的設置原則:大于2米的洞口、電梯門洞口尺寸（強度低問題，要打膨脹螺栓）、100與200墻交界處（通縫問題）100墻的門洞處（安門后不穩(wěn)）

5.門窗：根據(jù)節(jié)能設計規(guī)范做，一般為中空玻璃5+9+5mm。最好開始任務書中提出用推拉窗（門洞口可開大，成本較平開低）；開窗

面積小于4平米，否則空氣層要12mm厚，如果不能避免可請施工單位解決9（一般和節(jié)能辦有關系）

6.根據(jù)目標成本和公司標準作不銹鋼或者鉅管，注意可踏面得問題，成都為可以踏到得面與國家規(guī)范不同。欄桿的受力部位鋼管厚度一般為1.8mm或2.0mm，其余1.5或1.2mm，最好為2.0，1.5，1.2mm否則容易銹穿（和施工單位關系大）--2道防銹，2道面漆

7.百頁：應采用彩色鋁合金百葉，帶肋的，上下片間距根據(jù)公司積累和設計（和空調散熱有關）--公司做的為5mm，有的為50mm.

8.入戶門、防火門、卷簾門等：根據(jù)圖紙確定尺寸，根據(jù)廠家樣品確定材料等技術參數(shù)（需要積累）

9.地彈門，幕墻，雨棚：根據(jù)圖紙確定尺寸和厚度，根據(jù)廠家的圖紙來做（需要廠家技術支持）。雨棚一般為1.14夾膠玻璃，朝兩側排水。

10.保溫：需要設計公司明確范圍，冷熱橋的做法，飄窗頂板、低板、側墻數(shù)據(jù)。圖紙要細致（和設計院的好壞有直接關系）

11.面磚及分色圖：明確大的面磚及涂料的分界，一般飄窗小的面用涂料；飄窗上下及側板的做法；明確陽臺分戶墻的做法；

建筑立面圖紙無法看到的部分的做法；入戶花園的做法及入戶花園與外墻的分界線。12.空調板與水的管道井做排水及防水。13.飄窗欄桿的高度：是在外側還是在里側看公司積累與設計圖紙（牽扯到300或者400的問題還是900的問題，和可踏面有關）

14.住宅電梯及走到不能有管線橋架等，否則還得做吊頂增加成本。

對變更的處理：

出變更馬上聯(lián)系各個部門，特別是面積變化要跟銷售及客服，項目發(fā)展部聯(lián)系。對于公司內部的技術優(yōu)化等變更也要及時，否則易出事（按照老圖做--公司設備要跟上）

工作方法:

日歷上記下時間節(jié)點，能打電話就不要聊天否則浪費時間（時間多且及其簡單的事情，以及需要很清楚的文字的東西除外）

友情提示：本文中關于《房地產(chǎn)公司設計管理認識及總結》給出的范例僅供您參考拓展思維使用，房地產(chǎn)公司設計管理認識及總結：該篇文章建議您自主創(chuàng)作。

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