旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)金應(yīng)該如何管理？關(guān)于這種現(xiàn)金流有哪些現(xiàn)行的問題呢？下面小編就為大家?guī)�來了談旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流的問題，感興趣的朋友可以看一看哦！

摘要：伴隨著我國(guó)旅游地產(chǎn)的興起，原本作為商業(yè)地產(chǎn)附屬產(chǎn)業(yè)的旅游地產(chǎn)行業(yè)也逐漸成為相對(duì)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)。旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的運(yùn)作方式多參照普通商業(yè)地產(chǎn)的投資項(xiàng)目運(yùn)作方式建立。在成本控制、現(xiàn)金流管理等方面幾乎都是從普通商業(yè)地產(chǎn)移植過來形成的，沒有結(jié)合旅游地產(chǎn)的行業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行相應(yīng)的深層次變革。當(dāng)前旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的運(yùn)作方式還存在著諸多的問題，主要原因就是現(xiàn)有的旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資金運(yùn)作方式與旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的特點(diǎn)和發(fā)展規(guī)律不匹配，進(jìn)而導(dǎo)致旅游地產(chǎn)的現(xiàn)金流管理出現(xiàn)一系列問題，對(duì)旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的順利進(jìn)行造成比較大的阻礙。

一、引言

伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展和人們生活水平的不斷提升，人們對(duì)生活質(zhì)量提出了更高的要求。地產(chǎn)行業(yè)也緊緊抓住這一發(fā)展機(jī)遇，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，開發(fā)旅游地產(chǎn)。經(jīng)過近些年的發(fā)展，旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)初現(xiàn)雛形，由于旅游地產(chǎn)的投資商多是一些之前的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，在投資規(guī)模上往往比較大，在市場(chǎng)上具有比較強(qiáng)的號(hào)召力，其融資能力相對(duì)比較強(qiáng)。但是，隨著旅游地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，參與到本產(chǎn)業(yè)進(jìn)行開發(fā)的企業(yè)也越來越多，不再僅僅是具備雄厚資金實(shí)力和技術(shù)實(shí)力以及豐富開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。旅游地產(chǎn)行業(yè)的參與主體已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了多元化的發(fā)展目標(biāo)，但由于企業(yè)的現(xiàn)金流不足導(dǎo)致投資項(xiàng)目難以繼續(xù)進(jìn)行的狀況頻發(fā)。旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流問題得到了業(yè)界的廣泛關(guān)注。因此，我們通過對(duì)旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流進(jìn)行研究，提出相應(yīng)的解決對(duì)策，幫助旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流管理進(jìn)一步系統(tǒng)化、可控化。

二、旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流的相關(guān)概念

（一）旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流概念

公司的投資活動(dòng)是指與公司原定期限在3個(gè)月以上的資產(chǎn)有關(guān)的交易活動(dòng)，旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目中的現(xiàn)金流不僅包括項(xiàng)目決策的現(xiàn)金流，還包括與項(xiàng)目決策相關(guān)的企業(yè)的現(xiàn)金流。這些現(xiàn)金流的組成結(jié)構(gòu)都是旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流控制的對(duì)象。這也是本文中采用的旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流概念。

（二）旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流分析原則

1.實(shí)際現(xiàn)金流量原則。是指在旅游地產(chǎn)的投資項(xiàng)目現(xiàn)金流分析中，要按照本項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的現(xiàn)金流量，即在統(tǒng)計(jì)時(shí)期內(nèi)實(shí)際收到以及支出的現(xiàn)金，二者共同構(gòu)成了投資項(xiàng)目的實(shí)際現(xiàn)金流。這是我們對(duì)旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流進(jìn)行分析的基礎(chǔ)。2.相關(guān)性原則。指的是在旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流分析中，所有與投資項(xiàng)目相關(guān)的現(xiàn)金流量都屬于旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流控制的對(duì)象。這是本文中對(duì)旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行研究的依據(jù)。

三、旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流管理中的問題

（一）土地成本中的現(xiàn)金流壓力過大

旅游地產(chǎn)是由以前的普通商業(yè)地產(chǎn)逐漸過渡而來，這也是旅游地產(chǎn)初期開發(fā)的主要模式。目前，旅游地產(chǎn)的容積率要明顯低于普通的商業(yè)地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)的投資項(xiàng)目要求旅游地產(chǎn)要具有一定的人文或者自然風(fēng)景底蘊(yùn)，往往處于優(yōu)秀的旅游風(fēng)景區(qū)。這對(duì)旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)中的拿地成本要求比較高，往往地產(chǎn)投資項(xiàng)目的土地成本支出就是旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流的主要組成部分�，F(xiàn)在的旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)模比較大，項(xiàng)目涉及的占地面積往往近千畝，甚至部分投資項(xiàng)目比較大的占有上萬畝，如此廣闊的地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)用地需要大筆的現(xiàn)金支出。旅游地產(chǎn)的投資項(xiàng)目往往參照商業(yè)地產(chǎn)的融資方式，占有率相對(duì)比較低，自從2004年國(guó)家出臺(tái)關(guān)于地產(chǎn)開發(fā)中的現(xiàn)金流量占有比例的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)投資的自有資金占比提出了明確的限制。要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要全部繳納土地款項(xiàng)，在此基礎(chǔ)之上，要求企業(yè)的自有資金占比不得低于35%，但在實(shí)踐中，旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因?yàn)樽陨碣Y質(zhì)的限制，往往在商業(yè)銀行貸款中的融資能力比較差，借助于社會(huì)上的私人融資機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，而社會(huì)融資機(jī)構(gòu)的融資成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商業(yè)銀行的貸款融資成本。這進(jìn)一步加大旅游地產(chǎn)的融資成本，加重旅游地產(chǎn)的投資開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流壓力，用于幫助支出投資項(xiàng)目的利息支出。

（二）旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流波動(dòng)比較大，難以控制

旅游地產(chǎn)開發(fā)的過程涉及的單位比較多，投資項(xiàng)目涉及的利益群體也相對(duì)比較多，目前，旅游地產(chǎn)的投資來源多元化也已經(jīng)成為旅游地產(chǎn)主要的投資模式。正是由于投資主體的多元化，給旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流帶來比較大的不確定性。旅游地產(chǎn)的投資開發(fā)過程除了涉及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式中的相關(guān)問題，還包括旅游景區(qū)的管理機(jī)構(gòu)、相關(guān)部門的嚴(yán)格審批制度、環(huán)保部門的嚴(yán)格督察等。都可能對(duì)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流保持穩(wěn)定性造成一定的影響，進(jìn)而導(dǎo)致旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)加大。旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流涉及的投資主體過多，帶來多方之間的利益和意見難以協(xié)調(diào)，進(jìn)而導(dǎo)致投資項(xiàng)目涉及的現(xiàn)金流量波動(dòng)比較大，影響旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，這也是目前旅游地產(chǎn)應(yīng)盡量避免的問題。

四、旅游地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流管理問題的解決對(duì)策

（一）優(yōu)化旅游地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的融資模式

在旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的開發(fā)模式中，社會(huì)融資占比過高導(dǎo)致旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金支出比較大，進(jìn)而影響旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的順利進(jìn)行。因此，要優(yōu)化旅游地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的融資模式，有效降低旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的開發(fā)投融資成本，為投資項(xiàng)目進(jìn)行中的現(xiàn)金流支出控制打下良好的基礎(chǔ)。降低旅游地產(chǎn)的融資成本，加大商業(yè)銀行貸款在旅游地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)中的比例。

（二）優(yōu)化旅游地產(chǎn)的投資開發(fā)模式

當(dāng)前旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的投資主體比較多，對(duì)旅游地產(chǎn)的投資項(xiàng)目的順利進(jìn)行和現(xiàn)金流控制影響不利，進(jìn)而對(duì)整個(gè)項(xiàng)目造成不可逆的損失。因此，優(yōu)化開發(fā)投資模式就要建立統(tǒng)一協(xié)調(diào)的投資平臺(tái)，運(yùn)用職業(yè)經(jīng)理人的專業(yè)能力對(duì)投資項(xiàng)目和現(xiàn)金流控制提供專業(yè)的管理，制定具有強(qiáng)制力的投資協(xié)調(diào)制度，為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目投資者的撤資行為進(jìn)行相應(yīng)的限制，確保旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流來源相對(duì)穩(wěn)定，不至于發(fā)生比較大的波動(dòng)。

（三）加強(qiáng)政策的穩(wěn)定性，創(chuàng)造良好的旅游地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境

旅游地產(chǎn)的投資開發(fā)周期相對(duì)比較長(zhǎng)，對(duì)國(guó)家政策的依賴性比較大，旅游地產(chǎn)的開發(fā)投資主要在國(guó)家或者國(guó)家主導(dǎo)的旅游風(fēng)景區(qū)或者人文景區(qū)，對(duì)國(guó)家開發(fā)投資政策的依賴性比較大。旅游地產(chǎn)的開發(fā)投資模式對(duì)國(guó)家政策比較敏感。部分國(guó)家政策可以直接對(duì)旅游地產(chǎn)開發(fā)投資中的現(xiàn)金流數(shù)額或者比例進(jìn)行限制，進(jìn)而對(duì)旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流控制產(chǎn)生不利的影響。

五、結(jié)語

本文通過對(duì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)中的現(xiàn)金流控制進(jìn)行相應(yīng)的研究，發(fā)現(xiàn)我國(guó)旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流控制還存在比較多的問題，已經(jīng)影響到我國(guó)旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的順利進(jìn)行。因此，強(qiáng)化我國(guó)旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目中的現(xiàn)金流控制對(duì)旅游地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展具有重要意義。伴隨我國(guó)旅游地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，對(duì)我國(guó)旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流的控制能力要求越來越高，因此，在未來的發(fā)展中，我國(guó)旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流控制將更加完善。本文通過對(duì)其進(jìn)行相應(yīng)的研究，希望為我國(guó)旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流控制提供更多的有益指導(dǎo)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善相關(guān)的理論體系，進(jìn)一步強(qiáng)化我國(guó)旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流控制能力。

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