房地產投資也是有風險的！今天小編給大家?guī)�來�?018年房地產投資風險管理方案，有需要的小伙伴一起來參考一下吧，希望能給大家?guī)�來幫助�?/p>

摘要：我國城市化建設進程進一步加快，房地產投資逐漸轉變?yōu)樽钪匾�的投資形式，對我國房地產投資工作產生了一定的影響。而在房地產投資項目中，不可避免的會遇到風險管理問題，要想切實提高風險管理工作的實際效果，就要結合房地產投資風險的影響因素制定科學合理的風險管理和控制方案，促進房地產投資風險管理工作的全面優(yōu)化開展。

在我國市場經濟深化發(fā)展，房地產行業(yè)發(fā)展過程中形成激烈市場競爭的社會背景下，要想保證房地產投資工作的系統(tǒng)優(yōu)化，推動投資工作的安全性和投資效益的逐步提高，就應該在系統(tǒng)分析房地產投資工作的基礎上，對影響投資安全的因素進行科學的考察，并結合不同的因素制定合理的投資風險控制方案，切實提高房地產投資管理效果，為房地產企業(yè)在激烈市場競爭中的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展提供良好的支持。

1、房地產投資特點

房地產投資具體指資本的持有者將其所擁有的資本在房地產開發(fā)和經營項目中投入并且希望借助科學的經營管理促使資本創(chuàng)造更大的收益，實現(xiàn)對投資風險的有效規(guī)避。也有研究者對房地產投資存在不同的看法，其認為是國家、集體或是個人直接或者間接的將資本在房地產領域、房地產再生產領域中應用的行為，不僅包含房地產生產方面的投資，也涉及到對舊建筑物的改造。對房地產投資管理工作進行系統(tǒng)的研究，發(fā)現(xiàn)在城市化建設進程逐步加快的社會背景下，房地產投資已經成為獲取高利潤的重要投資形式，受到社會各界的廣泛關注。同時，在對房地產投資進行系統(tǒng)研究的過程中，應該明確認識到房地產市場存在一定的特殊性，因此房地產投資也受到影響表現(xiàn)出相應的個性化特征：其一，房地產投資具有明顯的高成本和投入的特點。房地產行業(yè)本身具有資本密集的特征，而資本的密集性在一定程度上決定房地產投資方面資金量相對較大，不論是在獲取土地使用權還是在建筑建造方面，都需要較大的成本。其二，房地產投資周期長、回收期長。一般情況下，在開發(fā)房地產投資項目的過程中需要進行可行性研究和項目論證等活動，并且涉及到項目論證、設計施工建設以及物業(yè)管理等多方面的內容。而從房地產開發(fā)工作中土地的審批和房地產的建設到資金的回流需要較長的時間，因此要正確認識房地產開發(fā)和投資回收時間長的特點，制定合理的投資方案，避免出現(xiàn)投資風險問題［1］。其三，房地產投資呈現(xiàn)出高利潤和高風險的特征。對房地產投資進行研究，發(fā)現(xiàn)存在不可替代性的特征，房地產市場也屬于非完全競爭市場，在市場中可以獲得巨大的投資效益。但是高利潤相對應的是高風險，房地產投資存在嚴重的不確定性問題，投資風險較大，全方位保證投資成效，就需要對房地產投資進行科學論證。其四，房地產投資項目受到政策的鼓勵和約束，房地產產業(yè)表現(xiàn)出一定的基礎性產業(yè)作用，在帶動經濟發(fā)展方面發(fā)揮著重要作用，因此政府往往借助宏觀調控手段對房地產產業(yè)和市場進行管理，制定鼓勵和約束措施，維護房地產市場的穩(wěn)定性。房地產投資也受到政策約束和鼓勵的影響，在政策變化的作用下投資選擇也會做出適當?shù)恼{整。

2、房地產投資的主要影響因素

對于房地產投資活動而言，其表現(xiàn)出一定的連續(xù)性特征，項目投資也涉及到資金的籌集、使用和管理增值等多方面，房地產投資本身可以形成循環(huán)的資金流，在資金流中促進經濟效益的獲取。從當前我國房地產投資活動的基本情況進行研究，發(fā)現(xiàn)受到多種因素的影響，房地產投資工作中存在巨大的風險，新時期要想促進房地產投資活動中創(chuàng)造巨大的經濟社會效益，就要對房地產投資三個重要因素進行分析，并以此為切入點制定合理的風險管理和控制措施，為房地產投資風險的控制創(chuàng)造良好的條件。

2.1區(qū)位因素

由于房地產作為一種特殊的產品在生產過程中表現(xiàn)出不可移動的性質，因此在房地產投資方面，區(qū)位因素是投資人需要重點考察的項目，是顧客群體應該高度重視的因素之一。一般情況下，在房地產領域，區(qū)位因素是房地產所處位置以及相關房地產與房地產建設項目之間交互關系［2］。從宏觀角度對房地產的區(qū)位因素進行細化解讀，能夠看出區(qū)位是項目所在區(qū)域，區(qū)位因素直接影響房地產投資效益，要想在房地產投資活動中實現(xiàn)對風險的有效規(guī)避，就需要重點考察投資活動中既定環(huán)境與周圍各類環(huán)境因素之間產生的互動關系，對房地產區(qū)位價值進行合理的判斷和評估，保證房地產評估決策的科學性和合理性，為投資項目的落實提供相應的支持和指導，切實保證房地產投資開發(fā)工作的實際效果。

2.2時機因素

房地產產業(yè)是我國國民經濟中的基礎性產業(yè)，因此房地產產業(yè)的發(fā)展與宏觀經濟發(fā)展存在緊密的聯(lián)系，要想對房地產的發(fā)展形成客觀的認識，就要綜合考察經濟發(fā)展的周期規(guī)律，結合房地產經濟的周期性漲落對投資時機進行科學系統(tǒng)的研究，保證房地產投資可以形成較好的市場前景，為成功投資創(chuàng)造條件。簡言之，在房地產投資活動中，對投資時機的合理選擇和控制是影響投資成功率、實現(xiàn)對投資風險有效控制的關鍵因素。房地產項目的投資人員要對各類型影響因素進行準確的研究，善于抓住時機制定科學合理的投資決策，保證投資效果，促進投資風險的有效控制。

2.3類型因素

對房地產投資類型進行科學的劃分，主要可以分為開發(fā)投資和置業(yè)投資兩個類別，并且不同的投資類型基本目標都是獲得最大的投資效益，形成房地產投資方面的穩(wěn)定經常性收入，促進房地產投資效果的全面提升［3］。在房地產產業(yè)的發(fā)展過程中，要結合不同類型的影響因素對房地產投資項目的經濟風險抵御能力進行科學系統(tǒng)的分析，對區(qū)位敏感度加以判斷，進而增強房地產投資開發(fā)工作的科學性和系統(tǒng)性，為我國房地產產業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展提供良好的支持，為房地產市場在新時期社會背景下的持續(xù)穩(wěn)定運行奠定基礎。

3、房地產投資風險的管理和控制措施

在系統(tǒng)分析房地產投資風險影響因素的基礎上，要想實現(xiàn)對投資風險的科學合理控制，保證投資效益的全面提升，在實際組織開展房地產投資的過程中就應該對投資風險實施有效的管理和控制，促進房地產風險投資控制質量的全面提升，逐步推動我國房地產市場綜合管理水平的提高。結合影響因素，對房地產投資風險的管理和控制可以從以下方面入手進行系統(tǒng)研究，為房地產投資工作的科學化發(fā)展提供相應的支持［4］。

3.1房地產市場投資環(huán)境的風險管理和控制

一般情況下，對房地產市場投資環(huán)境進行系統(tǒng)研究，發(fā)現(xiàn)投資環(huán)境風險主要涉及到社會環(huán)境風險、經濟環(huán)境風險和金融環(huán)境風險、國際環(huán)境風險等等，并且由于我國房地產經濟是國民經濟的重要組成部分，對國民經濟的發(fā)展產生著至關重要的影響，因此房地產投資活動發(fā)展過程中會受到明顯的政策影響，政府能夠借助移動的宏觀調控手段對房產價格進行控制，并且對貸款利率進行重新規(guī)定、對土地供應情況和土地使用情況進行限制等，影響房地產項目的開發(fā)管理。如近幾年為了實現(xiàn)對房地產市場中房產價格過快上漲情況的有效抑制，促進房地產市場控制效果的逐步提升，政府部門就在全面分析我國房地產市場實際發(fā)展情況的基礎上出臺了相應的調控政策，對房地產市場進行有效的調控［5］。在此社會背景下，房地產相關企業(yè)在投資活動中為了規(guī)避投資決策方面可能產生的風險，就需要對環(huán)境風險進行科學系統(tǒng)的研究，并且結合環(huán)境風險的影響因素制定合理的投資方案，保障在投資活動中能夠對各個方面的影響因素形成客觀的認識，把握政府宏觀動態(tài)情況，對市場新情況和新問題保持密切的關注，確保各項投資決策的調整都能夠適應房地產市場的基本發(fā)展情況，盡量將風險降低到可控制范圍內，促進風險管理和控制工作取得更好的效果。此外房地產行業(yè)要對市場動態(tài)變化信息進行全面觀察和控制，增強信息對稱性，避免由于信息不充分導致出現(xiàn)投資風險問題，影響房地產投資收益。

3.2投資時機風險控制

對房地產開發(fā)活動進行研究，可以看出房地產開發(fā)工作表現(xiàn)出明顯的周期性特征，房地產投資也具有周期性漲落的性質，這就造成房地產市場供求呈現(xiàn)出動態(tài)變化的特征，并且房地產價格變動也存在一定的動態(tài)性特點，房地產開發(fā)收益受到房地產投資情況的影響不斷出現(xiàn)變化。在我國房地產市場中，房地產周期與我國宏觀經濟運行周期一般存在一定的一致性，因此房地產投資也必然存在高峰、蕭條、衰退、復蘇等幾個階段，從理論層面進行科學系統(tǒng)的論述，房地產投資活動中要想實現(xiàn)成功發(fā)展，就要結合投資時機對投資活動進行科學系統(tǒng)的選擇，通常情況下最佳投資時機是市場蕭條時期以最低成本完成對土地的購入和建設，而在經濟復蘇時期以較高的價格完成對產品的出售［6］。簡言之，就是針對房地產市場周期變化的特點，要想實現(xiàn)對房地產投資風險的有效控制，就要對投資時機進行科學合理的選擇，并且在選擇房地產投資時機的過程中掌握房地產市場動態(tài)變化特征，對房地產項目供求關系等因素進行合理的處理，進而預估最佳投資時機，保證能夠借助投資時機的科學合理選擇最大限度的實現(xiàn)對投資風險的規(guī)避和控制，切實保證房地產投資活動取得更好的效果，在有效促進房地產行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的基礎上爭取在房地產市場中創(chuàng)造更大的經濟社會效益。

3.3投資類型風險控制

房地產投資類型方面的差異會對房地產投資效果產生不良影響，不同類型的房地產投資會產生差異性的區(qū)位價值，進而形成不同的投資特性，產生差異化的敏感度，所以房地產項目投資的抗風險能力也存在明顯的差別。房地產開發(fā)商在對項目類型進行選擇的過程中必須對多重影響因素進行科學合理的考察，并且制定科學投資方案，避免盲目投資的情況導致出現(xiàn)房地產投資類型方面的風險。如房地產投資方面的住宅投資過程中要對層高、位置、交通便利性以及朝向等進行分析，還要考察周圍是否存在醫(yī)院、大型超市、學校以及治安環(huán)境等問題，只有對這些情況進行綜合分析，才能夠增強項目開發(fā)的全面性和科學性，為房地產開發(fā)過程中風險的有效控制創(chuàng)造良好的條件。同時，需要注意的是，不同類型房地產的商業(yè)風險抵抗能力和所能獲取經濟效益的能力也存在明顯的差異，所以在房地產開發(fā)實踐中為了可以實現(xiàn)對風險的有效控制，促進投資合理性的增加，還要結合房地產的類型探索組合投資模式，保證房地產投資效果［7］。例如房地產開發(fā)商在開展投資工作的過程中，可以將一部分資金在普通住宅開發(fā)方面應用，一部分資金應用到高檔寫字樓的開發(fā)方面，在房地產投資方面形成中低檔商品的有機結合，并實施差別定價，確保房地產投資能夠與市場多元化需求相適應，力求進一步增強客戶群體對房地產開發(fā)工作的認可度，為房地產開發(fā)實踐中經濟社會效益的獲取創(chuàng)造良好的條件。

4、結語

綜上所述，房地產投資管理涉及到多方面的內容，要想促進房地產投資管理效果的提升，推動房地產投資管理工作的全面系統(tǒng)優(yōu)化，就應該對房地產投資方面涉及到的風險因素進行統(tǒng)籌分析，在正確認識投資風險的基礎上制定科學合理的管理方案，切實保證房地產風險投資工作的實際效果，為房地產投資安全性的逐步提升創(chuàng)造良好的條件。

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